Le changement d’habitudes des locataires américains au cœur des stratégies value-add

Les locataires américains veulent plus d’espace, plus de confort et plus de flexibilité. Cette évolution place la création de valeur locative au centre des stratégies d’investissement, particulièrement dans les marchés en croissance comme la Floride.

Une nouvelle étude nationale met en évidence un décalage croissant entre les attentes des locataires et l’offre actuelle sur le marché résidentiel américain. Une évolution majeure, qui ouvre de nouvelles opportunités pour les investisseurs value-add capables d’adapter leurs actifs à la demande réelle.

Réalisée par la plateforme d’analyse immobilière RCKRBX auprès de 2 342 locataires et futurs locataires, l’étude — publiée dans le premier National Renter Demand Index — révèle à quel point les comportements post-pandémie ont modifié la structure du marché locatif.

Des locataires plus mobiles et prêts à payer plus

Près de 46 % des répondants déclarent vouloir augmenter leur budget logement lors de leur prochain déménagement. Ce profil concerne surtout :

• les actifs bénéficiant de davantage de flexibilité professionnelle (télétravail, travail hybride),
• et les jeunes ménages à forte mobilité économique, cherchant à améliorer leur cadre de vie.

À l’inverse, seuls 20 % des sondés visent un loyer inférieur, et 17 % prévoient de renouveler leur bail actuel — preuve d’une population locative plus dynamique, prête à payer davantage pour un bien qui correspond à ses besoins.

Une demande en fort décalage avec l’offre existante

Le rapport souligne que le marché reste dominé par les petites unités, alors que la demande se concentre sur les appartements familiaux :

• Studios : 4 % de la demande contre 12 % de l’offre.
• 1 chambre : 21 % de la demande contre 41 % de l’offre.
• 2 chambres : 52 % de la demande contre 39 % de l’offre.
• 3 chambres : 23 % de la demande contre seulement 8 % de l’offre.

Selon RCKRBX, cet écart structurel devrait encore se creuser dans les trois prochaines années, créant un terrain favorable aux stratégies de repositionnement : extensions, fusion d’unités, reconfiguration de plans, ou redéveloppement complet d’immeubles.

Une nouvelle génération de locataires, un marché à réinventer

« La demande locative et les préférences des ménages ont évolué de manière significative depuis la pandémie », explique Michael Broder, CEO et co-fondateur de RCKRBX. « L’offre actuelle, qu’elle soit existante ou en développement, reste encore largement déconnectée de ces nouvelles attentes. »

Pour les investisseurs, cette transformation offre un levier clair : cibler les marchés à forte demande pour les grands appartements, comme la Floride, le Texas ou la Caroline du Nord, et privilégier les opérations value-add capables d’intégrer ces nouvelles préférences locatives — espaces flexibles, zones de télétravail, et services adaptés aux familles.

Sources : GlobeSt, RCKRBX, National Renter Demand Index