Comprendre la “Big Beautiful Bill” et la dépréciation immobilière aux États-Unis

Depuis l’adoption du “One Big Beautiful Bill Act” aux États-Unis en janvier 2025, un sujet technique mais crucial refait surface dans le monde de l’investissement immobilier : la “depreciation recapture” — ou en français, la reprise de dépréciation. Un concept qui peut transformer une perte apparente en une lourde facture fiscale pour les investisseurs.

Qu’est-ce que la dépréciation (depreciation) ?

Aux États-Unis, l’administration fiscale (IRS) permet à tout investisseur immobilier de déduire chaque année une partie de la valeur de son bien — comme si celui-ci “s’usait” avec le temps. C’est un avantage fiscal majeur, car ces déductions viennent réduire le revenu imposable de la propriété, donc l’impôt payé chaque année.

Concrètement :

• Un immeuble résidentiel est généralement amorti sur 27,5 ans.
• Pour un bien de 10 millions $, la dépréciation annuelle standard serait d’environ 364 000 $ par an.
• Grâce à la “cost segregation”, un investisseur peut ventiler certains composants (mobilier, climatisation, sols, etc.) sur des durées plus courtes (5, 7 ou 15 ans) — ce qui accélère la déduction fiscale.

C’est une stratégie parfaitement légale et largement utilisée dans les club deals, notamment en multifamily value-add, pour booster les rendements nets après impôt.

Ce que change la “Big Beautiful Bill”

La Big Beautiful Bill Act a élargi ces avantages : elle a réintroduit et amplifié la bonus depreciation, c’est-à-dire la possibilité de déduire jusqu’à 100 % de la valeur de certains éléments dès la première année où le bien est mis en service (après le 19 janvier 2025).

Pour les porteurs de projets immobiliers, c’était une aubaine : cela permettait d’afficher des cash-flows nets plus élevés dès les premières années, rendant les investissements plus attractifs pour les investisseurs.

Mais comme souvent, chaque avantage fiscal a son revers.

Le revers de la médaille : la “depreciation recapture”

Lorsque le bien est vendu, l’IRS ne considère pas uniquement le prix de vente réel.
Elle réintègre toute la dépréciation accumulée au fil des années comme un gain imposable.

C’est la “recapture” : une forme de rattrapage fiscal.

Exemple simplifié :

• Vous achetez un immeuble à 10 millions $.
• Vous déduisez 3 millions $ de dépréciation au fil des années.
• Votre “base ajustée” (coût net après amortissement) devient 7 millions $.
• Lorsque vous revendez à 12 millions $, le gain imposable est alors de 5 millions $ (12 – 7) :

• dont 3 millions $ taxés à 25 % comme “recapture” (reprise de dépréciation),
• et 2 millions $ taxés comme plus-value classique (0-20%).

Pourquoi c’est un aussi un sujet pour les investisseurs étrangers

Pour un investisseur français dans une structure de type LLC ou LP américaine :

• la dépréciation réduit fortement les revenus imposables chaque année,
• mais la recapture augmente la facture fiscale à la sortie.

L’erreur classique consiste à croire qu’une “perte sur le papier” protège de l’impôt.
Or, aux yeux du fisc américain, la dépréciation comptable est un revenu différé, qui doit être remboursé en cas de sortie.

Comment gérer intelligemment ce risque

Pour un investisseur (résident US ou non), il ne s’agit pas d’éviter la dépréciation — ce serait renoncer à l’un des plus puissants leviers du système fiscal américain. Mais il faut l’anticiper dès la structuration :

• Analyser la stratégie de sortie avant d’investir : vente, refinancement, long terme ?
• Privilégier les stratégies value-add, où la recapture peut être amortie par la hausse de valeur.
• Limiter les refinancements à court terme si la base ajustée devient trop basse.
• Et surtout, travailler avec un CPA expérimenté et spécialisé sur la classe d’actifs qui vous intéresse

En conclusion

La Big Beautiful Bill a relancé un cycle d’amortissements accélérés extrêmement favorables aux investisseurs… mais aussi une bombe fiscale différée en cas de sortie mal préparée.

Pour les investisseurs, l’enjeu est simple : profiter des avantages de la dépréciation, sans subir le piège de la recapture.

Une bonne planification fiscale — dès l’entrée — peut faire la différence entre un rendement net optimisé et une mauvaise surprise à six ou sept chiffres le jour de la vente.

Source : Florida Invest, IRS