Les capitaux étrangers privilégient les “club deals” et le multifamily

Malgré un contexte mondial marqué par les incertitudes économiques et politiques, les investisseurs étrangers continuent de considérer les États-Unis comme un marché de référence pour l’immobilier. Mais en 2025, les stratégies d’allocation de capitaux ont évolué : plus sélectives, plus flexibles et plus axées sur des partenariats solides.

Selon Dave Powell, associé chez King & Spalding, les investisseurs — qu’ils soient américains ou internationaux — recherchent désormais des opérations « solides sur le papier », capables de passer le filtre rigoureux des comités d’investissement. L’impact des récentes modifications de politique commerciale, notamment les hausses de tarifs douaniers, freine les projets de développement, en raison des incertitudes sur les coûts de construction et la disponibilité de la main-d’œuvre.

Des investisseurs étrangers encore présents, mais plus prudents

Les investisseurs étrangers sont eux aussi confrontés à des contraintes propres à leurs juridictions. Ils ont donc, jusqu’à présent en 2025, identifié moins d’opportunités correspondant à leurs critères. Toutefois, l’intérêt pour le marché américain reste intact. La majorité attend un climat économique plus favorable — notamment une baisse des taux — pour revenir activement sur le marché.

Ceux qui investissent aujourd’hui privilégient des structures éprouvées : les co-investissements (joint ventures), foncières ou club deals avec des opérateurs expérimentés sont devenus un format privilégié. Ce type de montage rassure, car il permet de s’adosser à des partenaires qui ont déjà traversé des cycles économiques complexes.

Focus géographique : le Sun Belt conserve son attractivité

Géographiquement, les investissements étrangers restent diversifiés : les Canadiens sont toujours actifs, tout comme les capitaux en provenance d’Asie (notamment Japon) et du Moyen-Orient (Bahreïn, Koweït, Arabie saoudite). L’Europe, avec l’Allemagne en tête, maintient également son exposition.

Une tendance se renforce : l’attrait pour le Sun Belt, avec ses dynamiques de croissance démographique, de création d’emplois et de hausse des loyers. Cependant, les investisseurs ne se contentent plus d’une approche régionale : ils adoptent une lecture micro, marché par marché, pour identifier les meilleures opportunités.

Multifamily et data centers en tête des classes d’actifs

Sans surprise, le secteur du bureau reste le plus difficile, en raison de l’ajustement en cours des usages professionnels. À l’inverse, les actifs multifamily, en particulier dans les grandes métropoles du Sun Belt comme Miami ou Fort Lauderdale, attirent toujours de nombreux capitaux, soutenus par la croissance démographique et la demande locative.

La forte demande pour les infrastructures numériques continue de soutenir leur valorisation, malgré les aléas du coût de développement.

Une approche patiente mais confiante

Malgré une activité encore en demi-teinte au début de 2025, les investisseurs professionnels restent sereins. Habitués aux cycles volatils, ils savent que le moment viendra. Pour l’heure, la prudence est de mise, mais l’appétit pour les bons deals reste intact. Le marché immobilier américain demeure une référence mondiale — et les opportunités de qualité continueront d’attirer des capitaux dès que les conditions se stabiliseront.

Sources : King & Spalding, GlobeSt