Le locatif atteint un record historique aux États-Unis, l’accession à la propriété devenant hors de portée

Le marché immobilier américain connaît une transformation structurelle profonde. Alors que l’accession à la propriété devient de plus en plus difficile pour une large partie de la population, le logement locatif multifamily atteint des niveaux records, confirmant une tendance de fond favorable aux investisseurs long terme.

Un nombre historique de ménages locataires

Selon une analyse récente de Chandan Economics, réalisée en partenariat avec Arbor Realty Trust, le nombre de ménages vivant en location dans des immeubles multifamily a atteint environ 22 millions en 2024, un plus haut historique aux États-Unis.

En prolongeant la tendance observée entre 2022 et 2024, les analystes estiment que ce chiffre aurait atteint 22,4 millions de ménages en 2025, soit près de 373 000 nouveaux foyers locataires supplémentaires en un an. Les données officielles du gouvernement fédéral ne seront confirmées qu’en 2027, mais les indicateurs actuels convergent clairement dans la même direction.

Une croissance structurelle, malgré un ralentissement démographique

Fait notable : cette progression du marché locatif intervient malgré un ralentissement de la croissance démographique aux États-Unis, marqué par une baisse de l’immigration et des taux de natalité plus faibles.

Entre 2020 et 2025, le nombre de ménages multifamily est passé de 19,4 millions à plus de 22 millions, soit une hausse d’environ 3 millions de ménages en cinq ans. Cela représente une croissance de 15,4 %, à comparer avec seulement 5,3 % de croissance du nombre total de ménages américains sur la même période — un écart rarement observé au cours des vingt dernières années.

L’accession à la propriété : un obstacle majeur

Le principal moteur de cette dynamique reste ce que les analystes qualifient de “limited pathways to affordable homeownership”, autrement dit des opportunités de plus en plus limitées pour devenir propriétaire à un coût soutenable.

Entre le deuxième trimestre 2020 et le deuxième trimestre 2025, le prix médian de vente des logements aux États-Unis est passé de 317 100 $ à 410 800 $, soit une hausse de près de 30 %, selon les données de la Fédéral Reserve. À cette inflation des prix s’ajoute la remontée brutale des taux de crédit immobilier, rendant les mensualités tout simplement inaccessibles pour de nombreux ménages, même à revenus confortables.

Résultat : une part croissante de la population reste locataire plus longtemps, non par choix, mais par contrainte économique.

Un soutien fondamental pour le secteur multifamily

Pour le secteur multifamily, cette évolution constitue un socle fondamental de demande particulièrement robuste. Contrairement à des cycles passés, la croissance actuelle du nombre de locataires ne repose pas sur une seule variable conjoncturelle, mais sur une combinaison de facteurs structurels :

• prix des logements durablement élevés,
• conditions de financement restrictives,
• mobilité professionnelle accrue,
• évolution des modes de vie et des priorités des ménages,
• retard croissant dans l’accession à la propriété des jeunes générations.

Ces éléments contribuent à renforcer la visibilité à long terme des flux locatifs, en particulier dans les zones attractives économiquement et démographiquement.

Une lecture stratégique pour les investisseurs en Floride

Le multifamily n’est pas une classe d’actifs cyclique, mais un pilier structurel du logement américain.

Dans des marchés comme la Floride du Sud, où la croissance économique, l’attractivité fiscale et la création d’emplois restent solides, cette tendance nationale se traduit concrètement par :

• une demande locative soutenue,
• une meilleure résilience des taux d’occupation,
• et une visibilité accrue sur les loyers à moyen et long terme.

Dans un environnement où l’accession à la propriété reste durablement contrainte, le multifamily continue de s’imposer comme l’un des segments les plus cohérents pour capter la dynamique du marché résidentiel américain.

Source : GlobeSt