A MARKET WITH NO EQUIVALENT
STRONG DEMOGRAPHIC AND ECONOMIC FUNDAMENTALS
AFFORDABLE, HIGH-PERFORMING AND SECURE ASSETS
Le sud de la Floride s’impose comme l’une des régions les plus attractives des États-Unis grâce à des fondamentaux démographiques et économiques solides. Depuis quinze ans, l’État attire une population jeune et dynamique, séduite par des infrastructures modernes et des pôles d’activités en plein essor. La crise sanitaire a marqué un tournant, positionnant la Floride comme un refuge pour les grosses fortunes et les entreprises, notamment celles historiquement implantées à New York ou en Californie, en quête d’un cadre de vie exceptionnel et d’une fiscalité avantageuse. Parallèlement, les logements abordables pour la classe moyenne américaine se font de plus en plus rares, en raison des taux d’intérêt élevés et de la hausse des coûts de construction. Ce déséquilibre alimente une demande locative soutenue, créant des opportunités uniques pour les investisseurs avertis. En ciblant des marchés de niche rigoureusement sélectionnés, nous offrons à nos investisseurs des projets alliant forte rentabilité, sécurité et perspectives d’appréciation élevées.
REAL ESTATE IS BUOYANT IN THE USA WITH STRONG GROWTH RATES
“Les États-Unis ont démontré une résilience exceptionnelle, se redressant rapidement après la crise sanitaire grâce à une économie robuste et une inflation maîtrisée par la Fed. La pénurie de logements, toujours critique, crée des opportunités uniques, notamment dans l’immobilier ancien à réhabiliter. Les acteurs de l’immobilier sont optimistes pour 2025.”
Eric Amsallem, co-founder of Florida Invest
Investing in the heart of the world's largest economy and its opportunities
2025, un timing d’investissement intéressant qui ouvre des opportunités historiques sur le marché immobilier américain :
- Les États-Unis se sont redressés rapidement de la crise sanitaire, avec une croissance économique soutenue et une inflation maîtrisée par la Fed, offrant un environnement stable et attractif pour les investisseurs.
- Lors des derniers cycles économiques, les États-Unis ont creusé l’écart avec l’Europe, démontrant une capacité inégalée à rebondir face aux crises et à maintenir une trajectoire de croissance dynamique, renforçant leur position de première économie mondiale.
- Une période prolongée de taux d’intérêt élevés a mis en difficulté de nombreux vendeurs, créant des opportunités d’acquisition à des conditions avantageuses pour les acheteurs stratégiques.
- Le déficit de logements, aggravé par la hausse des coûts de construction, maintient une forte demande locative et génère des opportunités dans des segments stratégiques, comme l’immobilier ancien à réhabiliter.
- Avec une croissance démographique exceptionnelle et une fiscalité avantageuse, la Floride reste l’un des marchés les plus prometteurs, attirant résidents et entreprises à un rythme soutenu.
THE ADVANTAGES OF THE USA REAL ESTATE MARKET
- Un marché abordable : En Floride, les prix au mètre carré sont nettement inférieurs à ceux pratiqués en France. Cela facilite l’accès au marché pour les nouveaux investisseurs, leur permettant d’entrer avec des budgets plus raisonnables. Cette accessibilité offre la possibilité de lisser le risque en diversifiant sur plusieurs biens et locataires.
- High rental yields: tight rental demand, difficult access to property for the population and a shortage of affordable housing offer investors a very good rent/price ratio.
- Un marché liquide : Les transactions immobilières aux États-Unis sont rapides et efficaces, avec des ventes conclues généralement entre 15 et 45 jours. Les biens, particulièrement ceux destinés à l’investissement locatif, se vendent souvent en moins de trois mois.
- Des frais d’acquisition très faibles : L’équivalent des frais de notaire représente souvent moins de 2 % du prix d’achat, permettant de générer une plus-value plus rapidement qu’en France.
- Un risque locatif extrêmement limité : Les procédures d’éviction sont rapides, généralement moins de deux mois. Le système de credit score dissuade les mauvais payeurs, et un locataire en défaut rencontre de grandes difficultés à se reloger, ce qui favorise les propriétaires.
- Une transparence inégalée : Le marché immobilier américain est parmi les plus transparents au monde. Les investisseurs peuvent accéder à des informations détaillées et fiables sur des plateformes publiques comme Zillow ou Redfin, leur permettant de réaliser leurs propres due diligence en toute simplicité.
La Floride : un moteur économique en pleine transformation
Région en plein essor, la Floride a consolidé sa position au cœur d’un écosystème économique unique. Bien différente de son image des années 2000, elle est aujourd’hui un carrefour stratégique, commercial et financier entre l’Amérique du Nord, l’Amérique Latine et l’Europe, attirant entreprises, talents et innovations du monde entier.
- Quatrième PIB et troisième démographie des USA, la Floride est devenue en quelques années la première destination des capitaux nationaux. Depuis 2010, plus de 3 millions de personnes s’y sont installées, en faisant l’État leader en termes de migration intérieure.
- Miami est désormais classée parmi les cinq premières villes américaines en termes de dynamisme entrepreneurial, attirant des capitaux records et stimulant un écosystème technologique en forte croissance.
- La région joue un rôle central dans l’aviation et l’aérospatial, abritant des acteurs clés tels que SpaceX, Boeing et Blue Origin, et devenant un hub mondial de l’innovation spatiale.
- Une nouvelle vague de capitaux internationaux, notamment en provenance d’Amérique Latine et d’Europe, alimente les secteurs de l’immobilier et de la technologie, renforçant l’attractivité de la Floride.
- Avec sa situation géographique stratégique, la Floride est également la porte d’entrée idéale pour les entreprises européennes souhaitant accéder au marché nord-américain.
- Les prix immobiliers, bien que plus élevés qu’il y a quelques années, restent compétitifs par rapport à d’autres grandes villes américaines comme New York, San Francisco ou Boston, tout en offrant une qualité de vie supérieure et un coût de vie plus abordable.
- La fiscalité de la Floride, toujours avantageuse avec l’absence d’impôt sur le revenu, combinée à des politiques “pro-business”, continue de séduire les entreprises et les investisseurs.
Southeast Florida and its real estate "midlle market
Since the 2008 crisis, an economic boom and the development of numerous business centers have attracted the middle and working classes to the region. These dynamic populations have clustered around the business centers, having a lasting impact on Florida's economy, especially the Southeast quarter ("tri-county").
Following the COVID-19 crisis of 2020, the American population is looking for a better quality of life, a better purchasing power and real estate investors for more favorable regulations. It is in this context that Florida has experienced an unprecedented demographic and financial boom, reinforcing its many assets.
Miami Dade County: Aptly named "The Gateway to the Americas," the Miami metropolitan area is one of the most dynamic in the southern United States.
Its strategic geographical location at the gateway to the Caribbean offers it an international reputation and a decisive place in the country's economy. The city of Miami alone has one of the most important financial districts in the United States, Brickell, which hosts all the capital exchanges with South America, as well as Port Miami, the first cruise port in the world.
The city is also home to internationally renowned universities such as the UM, hundreds of start-ups and a profound urban redevelopment of its downtown with the emergence of new neighborhoods with strong identities.
Broward County: a very attractive and booming economic activity, including a huge port and nautical industry.
Nearly 50,000 jobs a year are being created in Fort Lauderdale alone, and dozens of satellite cities are undergoing a profound transformation of their urban landscape. Indeed, dozens of innovative development projects are underway, such as the $1.5 billion Metropica in Sunrise.
Broward County is also Port Everglades, the third largest cruise port in the United States with over 3.5 million passengers per year, a prestigious campus of over 80,000 students and a thriving business tourism industry. Its unprecedented development is reminiscent of that of its neighbor Miami Dade a few years ago.
Palm Beach County: A county with a thriving economy that is attracting more and more workers thanks to its dynamic economic sectors, driven by the region's growing population.
Among the region's key industries, tourism attracts nearly 350,000 passengers and 2 million people annually, as well as an agricultural sector that is vital to U.S. consumption with large domestic and international exports. Palm Beach is also the birthplace of IBM's first computer and has a well-established reputation in Internet infrastructure, providing services to Florida and Latin American markets.
An extremely dynamic and successful real estate market́. "Cap rates" in the county are generally high, fueling demand from buyers looking for higher returns on investment.
Stable and rational economic fundamentals that have been established in the region for a long time
A High-tech Hub
A strong growth of the high-tech industry that attracts brains and companies from all over the world
A real hub
A strategic geographical location at the gateway to the Caribbean and Latin America
Many head offices and companies
such as Microsoft, Citrix, Hotwire, Zimmerman Advertising, Burger King, Alienware, Spirit Airlines, etc.
Universities with international reputations
Hundreds of thousands of students, professors and researchers from all over the world
The Port of Miami
First cruise port in the world and a true commercial crossroads with South America
Port Everglades
The third largest cruise port in the U.S. with over 3.5 million passengers per year
Two massive airports
International airports in Miami and Fort Lauderdale (with a huge expansion underway for a total investment of $3.2 billion).
Brightline
A high-speed line linking West Palm Beach, Fort Lauderdale, Miami, and soon Orlando
The "Middle Market" segment
Le marché des classes moyennes américaines se distingue comme une opportunité stratégique, alliant performance et sécurité. Contrairement aux résidences haut de gamme aux charges élevées, ce segment offre des solutions adaptées aux besoins des investisseurs en quête de stabilité et de rendement durable
Les locataires du “Middle Market” américain sont parmi les plus fiables pour les propriétaires bailleurs. Ces familles, ancrées dans leur communauté, scolarisent leurs enfants, travaillent et participent à la vie économique et sociale de leur région. Leur priorité est de trouver des logements abordables, confortables et situés à proximité de leurs activités quotidiennes. Cette recherche de stabilité se traduit par une durée de location plus longue, réduisant ainsi les périodes de vacance locative et renforçant la pérennité des revenus pour les investisseurs.
Les classes moyennes, qui constituent la majorité de la population américaine, sont particulièrement bien représentées en Floride. L’attractivité de l’État et son dynamisme économique ont entraîné une forte croissance démographique, renforçant la demande pour des logements abordables adaptés à leurs revenus. Ce segment, largement dominant, génère naturellement la demande locative la plus importante. La majorité des communautés dans lesquelles nous intervenons affichent des taux d’occupation proches de 100 %. Par ailleurs, notre parc immobilier en gestion atteint une moyenne exceptionnelle de plus de 97 % d’occupation annuelle, reflétant la solidité et la résilience de ce marché.
Contrairement aux résidences de luxe aux charges souvent exorbitantes, les communautés dédiées aux classes moyennes et moyennes supérieures allient prestations de qualité et optimisation des coûts. Des infrastructures offrant un cadre de vie confortable, tout en étant adaptées à la taille et aux besoins des résidents. Cette approche permet de proposer des charges raisonnables, maîtrisées et en parfaite adéquation avec les attentes des locataires, garantissant ainsi un excellent équilibre entre confort et accessibilité.
Notre approche rigoureuse, fondée sur l’identification de communautés adaptées aux besoins des classes moyennes et sur une maîtrise des charges d’exploitation, nous permet de proposer d’excellents rendements nets à nos investisseurs. De plus, les prix de ce type de biens restent attractifs et compétitifs par rapport aux revenus des ménages, offrant un excellent ratio prix/loyers.
En Floride, les loyers ont connu une augmentation significative ces dernières années. Selon les données de Zillow, les loyers dans des villes comme Miami, Orlando et Tampa ont augmenté de plus de 10 % en 2023. Cette tendance est particulièrement marquée dans le sud-est de la Floride, où l’accélération économique et démographique a intensifié la demande locative, contribuant à une hausse notable des loyers.
La Floride est portée par dynamique durable qui alimente naturellement une hausse constante et progressive des prix immobiliers, avec des augmentations de 5 à 10 % par an en moyenne sur la dernière décennie. Cette appréciation, particulièrement sur le segment des classes moyennes, n’est pas spéculative, mais solidement corrélée à l’activité économique et démographique de la région. Chaque année, des projets de développement et de redéveloppement urbains, avec des budgets atteignant plusieurs milliards de dollars, transforment les centres-villes de Floride du Sud-Est, renforçant la valeur des investissements immobiliers.
