• La Floride ne possède pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques, et certains montages en société (comme la LLC) permettent de bénéficier de cette fiscalité sur les personnes tout en utilisant les avantages fiscaux des sociétés
• Certains montages en société tels que la C Corp permettent d’isoler totalement son patrimoine personnel du Fisc Américain et Français, en changeant le traitement fiscal de référence

Dans tous les cas, le montage en société permet :

• La déduction de toutes les charges réelles engagées dans le cadre de l’exploitation et de la gestion du bien immobilier : frais de gestion, assurances, travaux courants, frais de déplacement (billet d’avion), frais de séjour, intérêts bancaires, property Tax, frais de jardinage, frais d’associations, services publics, etc.
• L’amortissement de manière linéaire sur 27,5 ans d’une partie du prix de l’acquisition (80%) correspondant à la valeur du bâti
• Une imposition généralement nulle après déductions pour un investissement en société inférieur à 300,000$
• Une transmission facilitée : les statuts n’existant pas nécessairement aux États-Unis, la gestion des parts sociales se fait de manière privée, en interne et offre de nombreux avantages

Il existe différentes formes de traitements de vos revenus immobiliers aux USA et en France. Plusieurs montages existent en fonction de votre stratégie d’investissement (opacité, rapatriement des loyers mensuels, financement depuis la France, etc.). Suivant le montage choisi, les revenus pourront être considérés comme des dividendes ou des revenus fonciers par l’administration fiscale Française.

Dans tous les cas, la convention fiscale franco-américaine s’interprète de la façon suivante :

• Les revenus immobiliers tirés de la location d’un bien immobilier situé aux États-Unis sont imposables aux États-Unis (article 6).
• La France se réserve le droit d’intégrer les revenus américains dans le calcul du taux d’imposition effectif.
• Afin d’éviter la double imposition aux États-Unis et en France, l’article 24 de la Convention octroie un crédit d’impôt égal à l’impôt français (revenus fonciers) ou à l’impôt américain (plus-value).

Lorsque le montage le permet (LLC notamment), les revenus locatifs provenant de la location d’immobilier situé aux USA sont exonérés d’impôt en France (mécanisme du crédit d’impôt prévu à l’article 24). Cependant, le fisc français tient compte du revenu américain pour calculer le taux de l’impôt français (barème progressif).

Un point important : les revenus locatifs étrangers ne sont pas pris en compte pour le calcul de la CSG.

Lors de la revente du bien immobilier, la plus-value est imposable aux USA. La France n’impose pas la plus-value éventuelle réalisée aux USA mais cette plus-value est prise en compte dans le calcul de l’impôt français lorsque le bénéficiaire est résident en France. Dans ce cas, le bénéficiaire a droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt payé aux USA.

En pratique, le mode de calcul de la plus-value permet souvent d’aboutir à l’exonération de l’impôt.

Ces taxes prélevées s’appliquent en pourcentage sur la valeur estimée par le “county appraiser”. Ces taxes s’adressent aux résidents et aux non-résidents. Dans l’état de Floride la “property taxe” s’élève en moyenne à 1.8% de la valeur du bien.

Cette taxe est déductible de votre loyer brut pour calculer votre base imposable. Pour plus de transparence, nous intégrons cette taxe dans le calcul de nos rentabilités nettes.