UN MARCHÉ HORS NORMES
DES FONDAMENTAUX DÉMOGRAPHIQUES ET ÉCONOMIQUES SOLIDES
DES ACTIFS ABORDABLES, PERFORMANTS ET SÉCURITAIRES
Le sud de la Floride s’impose comme l’une des régions les plus attractives des États-Unis grâce à des fondamentaux démographiques et économiques solides. Depuis quinze ans, l’État attire une population jeune et dynamique, séduite par des infrastructures modernes et des pôles d’activités en plein essor. La crise sanitaire a marqué un tournant, positionnant la Floride comme un refuge pour les grosses fortunes et les entreprises, notamment celles historiquement implantées à New York ou en Californie, en quête d’un cadre de vie exceptionnel et d’une fiscalité avantageuse. Parallèlement, les logements abordables pour la classe moyenne américaine se font de plus en plus rares, en raison des taux d’intérêt élevés et de la hausse des coûts de construction. Ce déséquilibre alimente une demande locative soutenue, créant des opportunités uniques pour les investisseurs avertis. En ciblant des marchés de niche rigoureusement sélectionnés, nous offrons à nos investisseurs des projets alliant forte rentabilité, sécurité et perspectives d’appréciation élevées.
L'IMMOBILIER EST PORTEUR AUX USA AVEC DE FORTS TAUX DE CROISSANCE
“Les États-Unis ont démontré une résilience exceptionnelle, se redressant rapidement après la crise sanitaire grâce à une économie robuste et une inflation maîtrisée par la Fed. La pénurie de logements, toujours critique, crée des opportunités uniques, notamment dans l’immobilier ancien à réhabiliter. Les acteurs de l’immobilier sont optimistes pour 2025.”
Eric Amsallem, co-fondateur de Florida Invest
Investir au cœur de la première économie mondiale et de ses opportunités
2025, un timing d’investissement intéressant qui ouvre des opportunités historiques sur le marché immobilier américain :
- Les États-Unis se sont redressés rapidement de la crise sanitaire, avec une croissance économique soutenue et une inflation maîtrisée par la Fed, offrant un environnement stable et attractif pour les investisseurs.
- Lors des derniers cycles économiques, les États-Unis ont creusé l’écart avec l’Europe, démontrant une capacité inégalée à rebondir face aux crises et à maintenir une trajectoire de croissance dynamique, renforçant leur position de première économie mondiale.
- Une période prolongée de taux d’intérêt élevés a mis en difficulté de nombreux vendeurs, créant des opportunités d’acquisition à des conditions avantageuses pour les acheteurs stratégiques.
- Le déficit de logements, aggravé par la hausse des coûts de construction, maintient une forte demande locative et génère des opportunités dans des segments stratégiques, comme l’immobilier ancien à réhabiliter.
- Avec une croissance démographique exceptionnelle et une fiscalité avantageuse, la Floride reste l’un des marchés les plus prometteurs, attirant résidents et entreprises à un rythme soutenu.
LES AVANTAGES DU MARCHÉ IMMOBILIER AUX USA
- Un marché abordable : En Floride, les prix au mètre carré sont nettement inférieurs à ceux pratiqués en France. Cela facilite l’accès au marché pour les nouveaux investisseurs, leur permettant d’entrer avec des budgets plus raisonnables. Cette accessibilité offre la possibilité de lisser le risque en diversifiant sur plusieurs biens et locataires.
- De forts rendements locatifs : une demande locative tendue, un accès difficile à la propriété pour les populations et une pénurie de logements abordables offrent aux investisseurs un très bon ratio loyer/prix.
- Un marché liquide : Les transactions immobilières aux États-Unis sont rapides et efficaces, avec des ventes conclues généralement entre 15 et 45 jours. Les biens, particulièrement ceux destinés à l’investissement locatif, se vendent souvent en moins de trois mois.
- Des frais d’acquisition très faibles : L’équivalent des frais de notaire représente souvent moins de 2 % du prix d’achat, permettant de générer une plus-value plus rapidement qu’en France.
- Un risque locatif extrêmement limité : Les procédures d’éviction sont rapides, généralement moins de deux mois. Le système de credit score dissuade les mauvais payeurs, et un locataire en défaut rencontre de grandes difficultés à se reloger, ce qui favorise les propriétaires.
- Une transparence inégalée : Le marché immobilier américain est parmi les plus transparents au monde. Les investisseurs peuvent accéder à des informations détaillées et fiables sur des plateformes publiques comme Zillow ou Redfin, leur permettant de réaliser leurs propres due diligence en toute simplicité.
La Floride : un moteur économique en pleine transformation
Région en plein essor, la Floride a consolidé sa position au cœur d’un écosystème économique unique. Bien différente de son image des années 2000, elle est aujourd’hui un carrefour stratégique, commercial et financier entre l’Amérique du Nord, l’Amérique Latine et l’Europe, attirant entreprises, talents et innovations du monde entier.
- Quatrième PIB et troisième démographie des USA, la Floride est devenue en quelques années la première destination des capitaux nationaux. Depuis 2010, plus de 3 millions de personnes s’y sont installées, en faisant l’État leader en termes de migration intérieure.
- Miami est désormais classée parmi les cinq premières villes américaines en termes de dynamisme entrepreneurial, attirant des capitaux records et stimulant un écosystème technologique en forte croissance.
- La région joue un rôle central dans l’aviation et l’aérospatial, abritant des acteurs clés tels que SpaceX, Boeing et Blue Origin, et devenant un hub mondial de l’innovation spatiale.
- Une nouvelle vague de capitaux internationaux, notamment en provenance d’Amérique Latine et d’Europe, alimente les secteurs de l’immobilier et de la technologie, renforçant l’attractivité de la Floride.
- Avec sa situation géographique stratégique, la Floride est également la porte d’entrée idéale pour les entreprises européennes souhaitant accéder au marché nord-américain.
- Les prix immobiliers, bien que plus élevés qu’il y a quelques années, restent compétitifs par rapport à d’autres grandes villes américaines comme New York, San Francisco ou Boston, tout en offrant une qualité de vie supérieure et un coût de vie plus abordable.
- La fiscalité de la Floride, toujours avantageuse avec l’absence d’impôt sur le revenu, combinée à des politiques “pro-business”, continue de séduire les entreprises et les investisseurs.
La Floride du Sud-Est et son « Midlle Market » immobilier
Depuis la crise de 2008, une explosion économique et le développement de nombreux centres d’affaires ont attiré les classes moyennes et travailleuses dans cette région. Ces populations dynamiques se sont regroupées autour des centres d’activités, impactant durablement l’économie de la Floride, plus particulièrement le quart Sud-Est (“tri-county”).
Suite à la crise de 2020 liée au COVID-19, la population américaine est en recherche d’une meilleure qualité de vie, d’un meilleur pouvoir d’achat et les investisseurs immobiliers de régulations plus favorables. C’est dans ce contexte que la Floride a pu connaître un boom démographique et financier sans précédent, renforçant d’autant plus ses nombreux atouts.
Miami Dade County : surnommée à juste titre « La Porte des Amériques », la zone métropolitaine de Miami est l’une des plus dynamiques du Sud des États-Unis.
Sa situation géographique stratégique aux portes des caraïbes lui offre une renommée internationale et une place décisive dans l’économie du pays. À elle seule, la ville de Miami cumule un des quartiers financiers les plus importants des USA, Brickell, qui accueille tous les échanges de capitaux avec l’Amérique du Sud, ainsi que Port Miami, le premier port de croisière du monde.
La ville accueille également des universités à renommée internationales telles que la UM, des centaines de start-ups et un profond redéveloppement urbain de son centre-ville avec l’émergence de nouveaux quartiers aux identités fortes.
Broward County : une activité économique très attractive et en pleine explosion, avec notamment une industrie portuaire et nautique gigantesque.
Près de 50,000 emplois par an ne se créent rien qu’à Fort Lauderdale et des dizaines de villes satellites entament une profonde transformation de leur paysage urbain. En effet, des dizaines de projets de développement novateurs sont en cours, tels que Metropica à Sunrise estimé à 1,5 milliards de dollars.
Le comté de Broward, c’est aussi Port Everglades, le troisième port de croisière aux États-Unis avec plus de 3,5 millions de passagers par an, un campus prestigieux de plus de 80,000 étudiants et un tourisme professionnel florissant. Son développement sans précédent rappelle celui de son voisin Miami Dade il y a quelques années.
Palm Beach County : comté à l’économie florissante qui attire de plus en plus de travailleurs grâce à des secteurs économiques très dynamiques, poussés par la croissance démographique de la région.
Parmi les industries clés de la région, le tourisme attire près de 350,000 passagers et 2 millions de personnes par an, ainsi qu’un secteur agricole primordial pour la consommation américaine avec un large export national et international. Palm Beach est aussi le lieu de naissance du premier ordinateur d’IBM et a une réputation bien établie dans les infrastructures internet, fournissant des services à la Floride mais également aux marchés d’Amérique Latine.
Un marché́ immobilier extrêmement dynamique et performant. Les ”cap rates” dans le comté sont généralement élevés, ce qui nourrit la demande d’acheteurs en recherche de plus forts retours sur investissement.
Des fondamentaux économiques stables et rationnels, installés durablement dans la région
Un Hub High-tech
Une forte croissance de l’industrie des hautes-technologies qui attire les cerveaux et les entreprises du monde entier
Une véritable plaque tournante
Une situation géographique stratégique aux portes des caraïbes et de l’Amérique Latine
De nombreux sièges sociaux et entreprises
telles que Microsoft, Citrix, Hotwire, Zimmerman Advertising, Burger King, Alienware, Spirit Airlines, etc.
Des universités à renommées internationales
Qui accueillent des centaines de milliers d’étudiants, professeurs et chercheurs du monde entier
Le Port de Miami
Premier port de croisière du monde et véritable carrefour commercial avec l’Amérique du Sud
Port Everglades
Le troisième port de croisière aux États-Unis avec plus de 3,5 millions de passagers par an
Deux aéroports massifs
Des aéroports internationaux à Miami et Fort Lauderdale (avec un gigantesque agrandissement en cours pour un investissement total de 3,2 milliards de dollars).
Brightline
Une ligne TGV reliant West Palm Beach, Fort Lauderdale, Miami, et bientôt Orlando
Le segment du "Middle Market"
Le marché des classes moyennes américaines se distingue comme une opportunité stratégique, alliant performance et sécurité. Contrairement aux résidences haut de gamme aux charges élevées, ce segment offre des solutions adaptées aux besoins des investisseurs en quête de stabilité et de rendement durable
Les locataires du “Middle Market” américain sont parmi les plus fiables pour les propriétaires bailleurs. Ces familles, ancrées dans leur communauté, scolarisent leurs enfants, travaillent et participent à la vie économique et sociale de leur région. Leur priorité est de trouver des logements abordables, confortables et situés à proximité de leurs activités quotidiennes. Cette recherche de stabilité se traduit par une durée de location plus longue, réduisant ainsi les périodes de vacance locative et renforçant la pérennité des revenus pour les investisseurs.
Les classes moyennes, qui constituent la majorité de la population américaine, sont particulièrement bien représentées en Floride. L’attractivité de l’État et son dynamisme économique ont entraîné une forte croissance démographique, renforçant la demande pour des logements abordables adaptés à leurs revenus. Ce segment, largement dominant, génère naturellement la demande locative la plus importante. La majorité des communautés dans lesquelles nous intervenons affichent des taux d’occupation proches de 100 %. Par ailleurs, notre parc immobilier en gestion atteint une moyenne exceptionnelle de plus de 97 % d’occupation annuelle, reflétant la solidité et la résilience de ce marché.
Contrairement aux résidences de luxe aux charges souvent exorbitantes, les communautés dédiées aux classes moyennes et moyennes supérieures allient prestations de qualité et optimisation des coûts. Des infrastructures offrant un cadre de vie confortable, tout en étant adaptées à la taille et aux besoins des résidents. Cette approche permet de proposer des charges raisonnables, maîtrisées et en parfaite adéquation avec les attentes des locataires, garantissant ainsi un excellent équilibre entre confort et accessibilité.
Notre approche rigoureuse, fondée sur l’identification de communautés adaptées aux besoins des classes moyennes et sur une maîtrise des charges d’exploitation, nous permet de proposer d’excellents rendements nets à nos investisseurs. De plus, les prix de ce type de biens restent attractifs et compétitifs par rapport aux revenus des ménages, offrant un excellent ratio prix/loyers.
En Floride, les loyers ont connu une augmentation significative ces dernières années. Selon les données de Zillow, les loyers dans des villes comme Miami, Orlando et Tampa ont augmenté de plus de 10 % en 2023. Cette tendance est particulièrement marquée dans le sud-est de la Floride, où l’accélération économique et démographique a intensifié la demande locative, contribuant à une hausse notable des loyers.
La Floride est portée par dynamique durable qui alimente naturellement une hausse constante et progressive des prix immobiliers, avec des augmentations de 5 à 10 % par an en moyenne sur la dernière décennie. Cette appréciation, particulièrement sur le segment des classes moyennes, n’est pas spéculative, mais solidement corrélée à l’activité économique et démographique de la région. Chaque année, des projets de développement et de redéveloppement urbains, avec des budgets atteignant plusieurs milliards de dollars, transforment les centres-villes de Floride du Sud-Est, renforçant la valeur des investissements immobiliers.
