UN MARCHÉ HORS NORMES
DES FONDAMENTAUX DÉMOGRAPHIQUES ET ÉCONOMIQUES SOLIDES
DES ACTIFS ABORDABLES, PERFORMANTS ET SÉCURITAIRES
La Floride a changé de visage depuis une quinzaine d’années avec une population jeune, dynamique qui vient s’y implanter durablement, profitant des nouvelles infrastructures et centres d’activités. De plus, les logements abordables en adéquation avec le pouvoir d’achat des travailleurs et de la classe moyenne américaine sont de plus en plus rares, à cause de revenus stagnants et de coûts de construction en forte augmentation. En nous positionnant stratégiquement au coeur de cette nouvelle révolution et en exploitant des marchés de niche rigoureusement choisis, nous permettons à nos investisseurs de profiter d’opportunités très rentables, offrant de fortes perspectives d’appréciation et une grande sécurité.
L'IMMOBILIER EST PORTEUR AUX USA AVEC DE FORTS TAUX DE CROISSANCE
“Avec un euro/dollar très favorable, des taux d’intérêts historiquement bas et un timing exceptionnel en fin de cycle, l’immobilier américain reste plus que jamais source d’opportunités pour les investisseurs internationaux. La Floride, véritable moteur de l’économie américaine, se positionne comme la solution d’avenir, offrant les fondamentaux les plus solides de croissance et de sécurité à ses investisseurs.“
Eric Amsallem, co-fondateur de Florida Invest
Investir au cœur de la première économie mondiale et de ses opportunités
Un timing d’investissement idéal (quatrième trimestre 2020 et 2021), qui ouvre des opportunités historiques sur le marché immobilier américain :
- La crise économique liée au COVID-19 pousse de plus en plus de propriétaires à vendre au même moment et les actifs exploités en courte durée sont massivement liquidés
- Des décotes importantes lors des acquisitions sont désormais possibles, augmentant considérablement la rentabilité des opérations
- Des taux d’intérêts historiquement bas permettent un effet de levier interessant
- Un taux de change Euro/Dollar très favorable pour les investisseurs européens
- Un timing idéal en fin de cycle immobilier après 10 ans de croissance continue prévu à partir du dernier trimestre 2020
LES AVANTAGES DU MARCHÉ IMMOBILIER AUX USA
- Un marché abordable : les prix immobiliers aux USA sont en moyenne sous-évalués de près de 10% comparés aux revenus des ménages, et de nombreuses villes n’ont pas atteint leurs prix d’avant crise. Comparativement, la France est un des pays où l’immobilier est le plus surévalué d’après le FMI.
- De forts rendements locatifs : une demande locative tendue, un accès difficile à la propriété pour les populations et une pénurie de logements abordables offrent aux investisseurs un très bon ratio loyer/prix.
- Un marché liquide : une vente immobilière se déroule entre 15 et 45 jours, et les biens immobiliers, particulièrement les produits d’investissement locatif, se vendent en moins de trois mois.
- Des frais d’acquisition très faibles : l’équivalent des frais de notaire représentent en général moins de 2% du prix d’achat, ce qui permet de bénéficier d’une plus-value beaucoup plus rapidement qu’en France.
- Un risque locatif extrêmement limité : les procédures d’eviction prennent en général moins de deux mois, le système de credit score et le fait qu’un locataire mauvais payeur ait beaucoup de difficultés à se loger après avoir fait défaut favorisent très fortement les propriétaires.
La Floride en plein bouleversement économique
Région tournée vers l’avenir et qui entame une véritable transformation économique, au cœur d’un écosystème unique au monde, la réalité économique et démographique de la Floride est bien différente de son image de début des années 2000. Véritable carrefour économique, commercial et financier entre l’Amérique Latine et l’Amérique du Nord, sa situation géographique et la diversité culturelle uniques au monde attirent les entreprises, les travailleurs et les innovations du monde entier.
- Quatrième PIB et troisième démographie des USA, la Floride est devenue en quelques années la première destination des capitaux nationaux
- Depuis 2005, plus de 2.5 millions de personnes sont venues s’installer en Floride (première destination en nombre d’emménagements devant le Texas)
- Miami est la huitième ville des USA en 2020 en termes d’activité de capital-risque, avec 1,3 milliards de dollars perçus par les start-ups de la ville
- Le corridor américain de l’aviation et de l’aérospatial est implanté en Floride, avec des entreprises comme Boeing, SpaceX et bien d’autres
- Des capitaux en provenance d’Amérique Latine arrivent dans la région. Les anciennes générations préfèrent investir dans l’immobilier, tandis que la jeune génération tente sa chance dans la technologie et les start-ups
- Des prix immobiliers abordables comparés à la qualité du bassin professionnel qui attirent les cerveaux et les travailleurs du monde entier. Le coût de la vie y est nettement moins élevé que dans des villes telles que Boston, San Francisco ou New York
- Une fiscalité extrêmement avantageuse avec l’absence d’impôt sur le revenu et une des législations « pro-business » les plus intéressantes des USA
La Floride du Sud-Est et son « Midlle Market » immobilier
Depuis la crise de 2008, une explosion économique et le développement de nombreux centres d’affaires ont attiré les classes moyennes et travailleuses dans cette région. Ces populations dynamiques se sont regroupées autour des centres d’activités, impactant durablement l’économie de la Floride, plus particulièrement le quart Sud-Est (“tri-county”).
Suite à la crise de 2020 liée au COVID-19, la population américaine est en recherche d’une meilleure qualité de vie, d’un meilleur pouvoir d’achat et les investisseurs immobiliers de régulations plus favorables. C’est dans ce contexte que la Floride a pu connaître un boom démographique et financier sans précédent, renforçant d’autant plus ses nombreux atouts.
Miami Dade County : surnommée à juste titre « La Porte des Amériques », la zone métropolitaine de Miami est l’une des plus dynamiques du Sud des États-Unis.
Sa situation géographique stratégique aux portes des caraïbes lui offre une renommée internationale et une place décisive dans l’économie du pays. À elle seule, la ville de Miami cumule un des quartiers financiers les plus importants des USA, Brickell, qui accueille tous les échanges de capitaux avec l’Amérique du Sud, ainsi que Port Miami, le premier port de croisière du monde.
La ville accueille également des universités à renommée internationales telles que la UM, des centaines de start-ups et un profond redéveloppement urbain de son centre-ville avec l’émergence de nouveaux quartiers aux identités fortes.
Broward County : une activité économique très attractive et en pleine explosion, avec notamment une industrie portuaire et nautique gigantesque.
Près de 50,000 emplois par an ne se créent rien qu’à Fort Lauderdale et des dizaines de villes satellites entament une profonde transformation de leur paysage urbain. En effet, des dizaines de projets de développement novateurs sont en cours, tels que Metropica à Sunrise estimé à 1,5 milliards de dollars.
Le comté de Broward, c’est aussi Port Everglades, le troisième port de croisière aux États-Unis avec plus de 3,5 millions de passagers par an, un campus prestigieux de plus de 80,000 étudiants et un tourisme professionnel florissant. Son développement sans précédent rappelle celui de son voisin Miami Dade il y a quelques années.
Palm Beach County : comté à l’économie florissante qui attire de plus en plus de travailleurs grâce à des secteurs économiques très dynamiques, poussés par la croissance démographique de la région.
Parmi les industries clés de la région, le tourisme attire près de 350,000 passagers et 2 millions de personnes par an, ainsi qu’un secteur agricole primordial pour la consommation américaine avec un large export national et international. Palm Beach est aussi le lieu de naissance du premier ordinateur d’IBM et a une réputation bien établie dans les infrastructures internet, fournissant des services à la Floride mais également aux marchés d’Amérique Latine.
Un marché́ immobilier extrêmement dynamique et performant. Les ”cap rates” dans le comté sont généralement élevés, ce qui nourrit la demande d’acheteurs en recherche de plus forts retours sur investissement.
Des fondamentaux économiques stables et rationnels, installés durablement dans la région
Un Hub High-tech
Une forte croissance de l’industrie des hautes-technologies qui attire les cerveaux et les entreprises du monde entier
Une véritable plaque tournante
Une situation géographique stratégique aux portes des caraïbes et de l’Amérique Latine
De nombreux sièges sociaux et entreprises
telles que Microsoft, Citrix, Hotwire, Zimmerman Advertising, Burger King, Alienware, Spirit Airlines, etc.
Des universités à renommées internationales
Qui accueillent des centaines de milliers d’étudiants, professeurs et chercheurs du monde entier
Le Port de Miami
Premier port de croisière du monde et véritable carrefour commercial avec l’Amérique du Sud
Port Everglades
Le troisième port de croisière aux États-Unis avec plus de 3,5 millions de passagers par an
Deux aéroports massifs
Des aéroports internationaux à Miami et Fort Lauderdale (avec un gigantesque agrandissement en cours pour un investissement total de 3,2 milliards de dollars).
Brightline
Une ligne TGV reliant West Palm Beach, Fort Lauderdale, Miami, et bientôt Orlando
Le segment du "Middle Market"
Loin des résidences luxueuses aux charges trop importantes, le marché des classes moyennes et travailleuses se positionne comme une solution stratégique, performante et sécuritaire aux besoins des investisseurs.
Les locataires issus du « Middle Market » américain sont ceux qui procurent la plus grande stabilité à leur propriétaires bailleurs. En logeant ces personnes qui travaillent, scolarisent leurs enfants et se divertissent dans les centres d’activités de la zone, vous permettez à des familles de s’épanouir et de préparer leur avenir. Ces familles travailleuses recherchent avant tout de la stabilité dans des logements abordables et confortables, à proximité de leurs lieux d’activités. C’est pourquoi ces locataires ont tendance à rester plus longtemps dans les logements qu’ils occupent.
Les classes moyennes et travailleuses représentent le segment de population majoritaire aux États-Unis, et plus particulièrement en Floride. De plus, l’attractivité de la région et son dynamisme économique ont entrainé une explosion de la croissance démographique. Naturellement, c’est donc le segment qui offre la plus grande demande locative, notamment en ce qui concerne les logements abordables en adéquation avec le revenu de ces populations. C’est ainsi que la majorité des communautés dans lesquelles nous travaillons offrent des taux d’occupation proche des 100%. D’ailleurs, notre parc immobilier en gestion est occupé annuellement à plus de 97%.
Loin des résidences de luxe aux charges démesurées, les communautés accessibles aux classes moyennes offrent de très belles prestations (piscine, salle de sport, club-house, jacuzzi, etc.) mais avec des charges optimisées et maîtrisées. En effet, elles sont adaptées au nombre d’habitants de la communauté afin de proposer des charges abordables pour un confort optimal.
La recherche et l’analyse rigoureuses de communautés adaptées aux classes moyennes travailleuses offrant des charges maîtrisées nous permettent aujourd’hui de proposer d’excellents rapports nets à nos investisseurs. De plus, les prix immobiliers de ce type de biens restent encore nettement sous-évalués comparés aux revenus des ménages, offrant des rapports prix/loyers beaucoup plus intéressants que dans d’autres états américains.
En Floride, les loyers augmentent en moyenne de plus de 3% par an depuis 2012 sur ce segment de marché. Cette hausse est d’autant plus forte en Floride du Sud-Est, en raison de l’accélération économique et démographique qui a lieu depuis plusieurs années.
Les forces de la Floride sont son attractivité économique et sa position stratégique financière et commerciale aux portes des Caraïbes. Grâce à cette puissance économique, la croissance démographique de la région, qui est l’une des meilleures du pays, s’inscrit dans une croissance long-termiste. Naturellement, le marché immobilier suit cette croissance avec une hausse constante et progressive de 5 à 10% en moyenne par an depuis 2012. Mais cette appréciation, sur le segment de marché des classes moyennes travailleuses, n’est pas purement spéculative. En effet, elle est profondément corrélée à l’activité économique et démographique de la région. Pour contextualiser, imaginez-vous des projets de développements/redéveloppements urbains en pleins centres-villes de dizaines de villes moyennes chaque année, avec des budgets allant de plusieurs dizaines de millions à plusieurs milliards de dollars. C’est ce qui se passe aujourd’hui dans les centres-villes de Floride du Sud-Est.
Ce que dit notre analyste
Le segment le plus rationnel est celui qui s’adresse à des locataires de classe moyenne qui travaillent, scolarisent leurs enfants, se soignent et se divertissent dans les zones où ils habitent. Au final, les retours sur investissements sont plus importants que sur des marchés plus spéculatifs.
