La hausse des revenus immobiliers pourrait compenser en partie le coût de la dette aux USA

Alors que les coûts de financement restent élevés aux États-Unis, les fondamentaux de l’immobilier montrent parallèlement des signes d’amélioration. Une activité locative plus dynamique, une progression plus solide des loyers et une hausse du revenu opérationnel net (NOI) pourraient permettre à certains propriétaires d’absorber une partie de l’augmentation du coût de leur dette.

Selon Cushman & Wakefield, cette amélioration intervient alors que les taux des crédits immobiliers pourraient désormais dépasser 6,5 %.

Cette progression des revenus ne fait évidemment pas disparaître le risque lié à un financement plus coûteux. Les actifs fortement endettés, les propriétés dont les prêts arrivent prochainement à échéance et les acquisitions reposant sur une baisse future des taux de capitalisation restent particulièrement exposés.

À l’inverse, pour les propriétaires d’immeubles bien occupés et dont les revenus progressent, l’amélioration des performances opérationnelles peut constituer un véritable amortisseur face à des taux durablement élevés.

Des fondamentaux immobiliers en amélioration

Selon Cushman & Wakefield, les fondamentaux de l’immobilier américain sont aujourd’hui plus solides qu’ils ne l’étaient il y a un ou deux ans.

L’activité locative s’est renforcée, la croissance des loyers résiste et la progression du Net Operating Income (NOI) s’étend à davantage de catégories d’actifs.

Cette évolution est particulièrement importante dans l’environnement actuel. Une hausse des taux d’intérêt n’entraîne pas automatiquement une baisse des revenus générés par un immeuble.

Lorsque la demande locative reste solide, que le taux d’occupation progresse ou que les renouvellements de baux permettent d’augmenter les loyers, un propriétaire peut continuer à faire progresser son NOI malgré un coût de financement supérieur.

Pour les investisseurs, cette distinction est essentielle : deux propriétés financées au même taux peuvent connaître des trajectoires très différentes selon l’évolution de leurs revenus.

Le NOI devient encore plus déterminant

Dans un environnement de taux bas, une partie de la performance d’un investissement immobilier pouvait provenir de conditions de financement favorables ou de la compression des taux de capitalisation.

Avec un coût de la dette désormais beaucoup plus élevé, la création de valeur repose davantage sur la performance réelle de l’actif.

Un immeuble capable d’augmenter ses loyers, d’améliorer son taux d’occupation ou de maîtriser ses dépenses peut faire progresser son NOI et ainsi compenser une partie de la hausse de ses charges financières.

Cette croissance du NOI joue également un rôle important dans la valorisation. À taux de capitalisation identique, une hausse du revenu opérationnel augmente mécaniquement la valeur théorique d’un actif.

Elle peut donc contribuer à préserver la valeur d’un immeuble dans un environnement où les taux d’intérêt exercent, à l’inverse, une pression sur les valorisations.

Des taux de financement qui pourraient dépasser 6,5 %

Cushman & Wakefield estime que les taux des crédits immobiliers commerciaux pourraient dépasser les niveaux d’environ 6,5 % observés récemment auprès des prêteurs. Le groupe recommande donc aux investisseurs d’analyser leurs acquisitions sans partir du principe qu’une baisse rapide des taux viendra améliorer les conditions de financement d’ici la fin de l’année 2026.

Cette situation pèse particulièrement sur les actifs fortement endettés ou devant prochainement être refinancés. Une hausse importante des intérêts peut réduire la couverture du service de la dette et limiter le montant qu’un prêteur acceptera de refinancer.

La performance opérationnelle au cœur de la création de valeur

Dans ce nouvel environnement, la qualité de l’exploitation immobilière prend donc une importance croissante.

Pour les stratégies dites value-add, l’enjeu ne consiste plus seulement à acheter un actif en anticipant une amélioration future des conditions de marché. La création de valeur doit davantage provenir directement de l’immeuble : rénovation des unités, repositionnement des loyers, amélioration du taux d’occupation, réduction des dépenses ou optimisation générale de l’exploitation.

Un actif capable de générer une croissance régulière de son NOI dispose ainsi d’une meilleure capacité à absorber un coût de la dette élevé et à préserver sa valeur.

Pour les investisseurs, la période actuelle remet donc les fondamentaux au premier plan : acheter à un prix cohérent, utiliser un niveau de dette maîtrisé et surtout disposer d’un véritable potentiel de croissance des revenus de l’actif.

Source : Cushman & Wakefield