Comment se positionnent les investisseurs étrangers après les élections de mi-mandat aux États-Unis ?

Des investisseurs prudents, mais toujours confiants dans le marché américain

Au cours des douze derniers mois, les tensions géopolitiques, les droits de douane, la persistance de taux d’intérêt élevés et les changements réglementaires ont freiné les flux de capitaux internationaux vers les États-Unis.

Pour autant, les fondamentaux du marché américain continuent de séduire : croissance économique, dynamisme démographique et perspectives de valorisation à long terme restent autant d’arguments en faveur de l’investissement immobilier outre-Atlantique.

Gunnar Branson, directeur général d’AFIRE, une association représentant les investisseurs internationaux dans l’immobilier américain, résume cette situation comme une période davantage marquée par l’hésitation que par une véritable perte de confiance.

La stabilité politique, un facteur déterminant pour les capitaux étrangers

Selon AFIRE, l’ensemble du marché immobilier américain a été affecté par l’attente prolongée d’une baisse des taux d’intérêt et par la réticence de nombreux propriétaires à vendre leurs actifs à des prix inférieurs à leurs attentes.

Les investisseurs étrangers doivent néanmoins composer avec des incertitudes supplémentaires, notamment les tensions commerciales et les conflits internationaux. Dans ce contexte, leur principale attente est désormais une plus grande stabilité des règles économiques et réglementaires.

Les élections de mi-mandat de novembre 2026, marquées par une victoire démocrate dans les deux chambres du Congrès, pourraient contribuer à cette stabilisation. La coexistence d’un Congrès démocrate et d’une administration républicaine pourrait en effet limiter les changements politiques les plus rapides et favoriser une forme de continuité réglementaire.

Pour les investisseurs internationaux, cette configuration pourrait offrir un environnement plus prévisible, même si elle ne garantit pas nécessairement davantage de clarté dans les décisions politiques.

Des stratégies différentes selon l’origine des investisseurs

Malgré cette période d’incertitude, les enquêtes réalisées par AFIRE témoignent d’un intérêt toujours soutenu pour l’immobilier américain.

Les investisseurs internationaux continuent notamment de privilégier les marchés bénéficiant d’une croissance démographique favorable et de perspectives économiques solides. Leur comportement varie toutefois selon leur origine géographique.

En Europe, les grands investisseurs institutionnels ont largement suspendu leurs nouvelles acquisitions au cours de l’année écoulée, sans pour autant procéder à des ventes massives de leurs actifs américains.

À l’inverse, les investisseurs privés fortunés et les family offices européens se montrent plus actifs, profitant des conditions actuelles pour identifier de nouvelles opportunités.

Les capitaux asiatiques affichent également un regain d’intérêt, particulièrement en provenance du Japon, mais aussi potentiellement de Corée du Sud et d’Australie.

Plusieurs entreprises japonaises ont notamment investi dans des sociétés immobilières américaines et dans des projets de développement résidentiel, afin de répondre au déficit structurel de logements aux États-Unis.

Des taux d’intérêt durablement élevés qui pourraient relancer les transactions

Autre facteur susceptible de débloquer le marché : l’évolution des anticipations concernant les taux d’intérêt. Alors que de nombreux acteurs espéraient une détente monétaire, les taux américains ont au contraire progressé d’environ 100 points de base depuis le début de l’année, selon Gunnar Branson.

Cette situation pourrait paradoxalement favoriser une reprise des transactions immobilières. Après plusieurs années d’attentisme, certains propriétaires commencent à accepter l’idée que les conditions de financement resteront durablement plus contraignantes qu’au cours de la décennie précédente.

Plutôt que de prolonger indéfiniment la détention de leurs actifs, certains vendeurs pourraient désormais accepter des ajustements de prix, voire céder des propriétés en difficulté. Cette évolution pourrait contribuer à rapprocher les attentes des vendeurs et des acquéreurs, facilitant ainsi la conclusion de nouvelles transactions.

Pour les investisseurs disposant de liquidités et d’une stratégie de long terme, ce rééquilibrage pourrait créer des opportunités d’acquisition intéressantes.

Les data centers face à de nouvelles incertitudes politiques

Si l’immobilier américain dans son ensemble pourrait bénéficier d’une stabilisation politique, certains segments restent exposés à des risques spécifiques.

C’est notamment le cas des data centers, devenus l’une des classes d’actifs les plus recherchées par les investisseurs internationaux, notamment asiatiques.

Andrew Charles, associé du cabinet Herbert Smith Freehills Kramer, souligne l’intérêt particulièrement marqué des investisseurs japonais pour ce secteur. Plusieurs groupes détiennent déjà des participations dans des centres de données américains, principalement à travers des coentreprises, et envisagent de nouvelles acquisitions.

Toutefois, les préoccupations politiques et réglementaires entourant le développement de ces infrastructures pourraient compliquer certaines stratégies d’investissement, malgré une demande structurellement soutenue.

Quelles perspectives pour l’immobilier américain ?

L’année 2026 pourrait marquer une transition importante pour le marché immobilier américain. Après une période dominée par l’incertitude et le report des décisions d’investissement, plusieurs facteurs pourraient progressivement favoriser une reprise de l’activité : une meilleure visibilité politique, l’acceptation de taux d’intérêt durablement élevés et un ajustement des valorisations immobilières.

Pour les investisseurs étrangers, les États-Unis conservent des atouts structurels majeurs, notamment la profondeur de leur marché immobilier, leur dynamisme économique et la croissance démographique de certaines régions.

Dans ce contexte, les marchés résidentiels bénéficiant d’une demande locative solide, comme celui du sud de la Floride, pourraient continuer d’attirer les capitaux internationaux à la recherche d’investissements de long terme. La prudence reste de mise, mais l’attentisme des derniers mois pourrait progressivement laisser place à un regain d’activité transactionnelle.

Source : GlobeSt