Les transactions d’immeubles d’appartements en hausse de 12 % au deuxième trimestre 2025

Le marché américain des appartements (multifamily) montre des signes de reprise. D’après les dernières données publiées par RealPage, 1 584 immeubles résidentiels ont changé de main au deuxième trimestre 2025, soit une hausse de 12 % par rapport au trimestre précédent et à l’année dernière.

Un volume de ventes en baisse, mais un rythme de transactions en progression

Si le volume total des ventes atteint 35,1 milliards de dollars, il reste inférieur de 14 % à celui observé à la même période en 2024, et bien en dessous de la moyenne trimestrielle de 54,7 milliards de dollars enregistrée sur les cinq dernières années. Cela reflète un marché toujours marqué par des ajustements, mais qui retrouve un certain dynamisme en nombre d’opérations.

L’investissement moyen par unité atteint 214 000 dollars, en nette progression par rapport à la période 2015–2019, où le ticket moyen s’établissait autour de 151 000 dollars. Le cap rate (taux de capitalisation) médian s’établit à 5,41 %, légèrement en baisse par rapport aux trimestres précédents, mais encore au-dessus du plus bas observé pendant la pandémie (4,67 %).

« Les cap rates des appartements restent les plus bas parmi les grandes classes d’actifs immobiliers, ce qui continue de faire du résidentiel un segment attractif pour les investisseurs en immobilier commercial », note RealPage.

Les grandes transactions se concentrent dans les zones à forte attractivité

Sur les 12 derniers mois, 6 445 immeubles ont été vendus, pour un volume cumulé de 154,1 milliards de dollars.

Le trimestre a été marqué par cinq grandes transactions supérieures à 175 millions de dollars, dont trois sur la côte Ouest, une dans le Nord-Est et une dans le Sud.

La plus importante opération a eu lieu en Californie : le Essex Skyline at MacArthur Place, un ensemble de 349 unités à Anaheim, a été cédé pour 239,6 millions de dollars au groupe Crescent Heights, basé à Miami. Le prix par porte atteint ainsi 686 500 dollars. Initialement conçu comme copropriété en 2008, l’ensemble a été converti en immeuble locatif en 2010, avant d’être récemment rebrandé sous le nom de Skyline OC.

Une lecture pour les investisseurs

Ces données confirment une tendance observée sur plusieurs marchés majeurs, dont Miami : les investisseurs reviennent à l’acquisition, motivés par la stabilisation des taux et l’attrait structurel de l’immobilier résidentiel. La baisse du volume global s’explique par la prudence persistante sur les valorisations, mais la hausse des transactions en nombre est un signal positif pour les mois à venir.

Dans les marchés comme la Floride du Sud, où la pression locative reste forte et l’offre limitée, ces dynamiques pourraient offrir des fenêtres d’opportunité intéressantes, notamment pour des acquisitions “value-add” ou des repositionnements d’actifs.

Source : RealPage