Multifamily : une absorption record qui déjoue toutes les prévisions

Contre toute attente, le marché américain du multifamily a connu une dynamique d’absorption exceptionnelle en 2025, dépassant largement les anticipations des analystes. Alors que de nombreux observateurs redoutaient une situation de sur-offre et un ralentissement de la demande, plus de 725 000 nouveaux logements ont trouvé preneur à la fin du deuxième trimestre. Un niveau que même les plus optimistes n’avaient pas envisagé.

Une performance inattendue portée par l’inaccessibilité du résidentiel individuel.

Selon Willy Walker, CEO de Walker & Dunlop, cette absorption “personne ne l’avait prédite”. Il explique ce phénomène par la forte inaccessibilité de la maison individuelle aux États-Unis : “Les prix et les taux d’intérêt ont atteint un niveau tel que de plus en plus d’Américains choisissent désormais la location plutôt que l’achat.”

Les projections initiales tablaient sur une hausse des taux de vacance et un ralentissement des loyers, dans un contexte de livraisons records et d’incertitudes macroéconomiques. C’est l’inverse qui s’est produit : le secteur a enregistré l’une de ses meilleures performances de la décennie, avec une absorption annuelle moyenne de 667 000 unités en 2024, soit plus du double du rythme observé entre 2015 et 2019. Selon CoStar, le volume net de logements absorbés s’est établi à 552 300 unités fin 2024, contre 327 700 un an plus tôt.

Des disparités régionales mais une tendance solide

Le taux d’occupation national est revenu à un niveau proche de sa moyenne historique, autour de 96 %, preuve d’un rééquilibrage rapide du marché. Certaines villes, toutefois, restent à la traîne. À Austin (Texas), par exemple, l’occupation plafonne à 86 %, un niveau jugé temporaire par les investisseurs. “C’est précisément dans ces phases qu’il faut regarder ces marchés : lorsque l’occupation remonte de 86 à 94 %, les cap rates se compressent et les opportunités de valorisation sont importantes”, souligne Walker.

À l’inverse, des marchés historiquement plus stables comme Cleveland ou ceux du Midwest ont mieux résisté ces deux dernières années, mais offrent désormais moins de potentiel à long terme. “La vraie question est de savoir si vous investissez pour cette année ou pour dans dix ans”, rappelle Walker, insistant sur le rôle déterminant de la croissance de l’emploi dans la performance future du multifamily.

Un signal fort pour les investisseurs

Cette absorption rapide d’une offre pourtant record envoie un signal clair : le multifamily reste une classe d’actifs solide, résiliente et soutenue par des fondamentaux démographiques puissants. Alors que l’accession à la propriété devient de plus en plus difficile, la demande locative structurelle ne cesse de croître.

Dans les marchés en croissance comme la Floride ou le Texas, cette dynamique conforte la thèse des investisseurs long terme : la rareté du foncier, la démographie positive et la migration interne continuent d’alimenter la valeur des actifs multifamily. Pour les opérateurs capables de se positionner tôt sur des marchés temporairement sous pression, le potentiel de revalorisation à moyen terme demeure considérable.

En résumé

Malgré les prévisions pessimistes, le multifamily américain démontre une fois de plus sa capacité à absorber des volumes importants et à maintenir un équilibre stable entre offre et demande. Porté par une population toujours plus encline à la location, il s’impose comme un pilier durable de l’investissement immobilier aux États-Unis, notamment dans les marchés à forte croissance économique comme le sud du pays.

Sources : Walker & Dunlop, CoStar