Multifamily : entre reprise saisonnière et pression sur les loyers

Le marché du multifamily aborde la haute saison locative avec des chiffres encourageants en apparence, mais plus tièdes en profondeur. Le loyer médian national dans le multifamily a progressé de 0,5 % en mai par rapport au mois précédent, pour atteindre 1 379 dollars, mais il reste inférieur de 20 dollars au niveau observé en mai 2025, selon Apartment List. Autrement dit, le marché atteint pour l’instant son point le plus solide de l’année, mais cette amélioration reste insuffisante pour ramener la croissance annuelle des loyers en territoire positif.

La hausse de mai marque le quatrième mois consécutif de progression, conformément au schéma saisonnier habituel observé entre février et juillet, période durant laquelle les loyers ont tendance à augmenter avec les déménagements plus fréquents pendant les mois les plus chauds. Historiquement, cette dynamique saisonnière était suffisamment forte pour générer une croissance annuelle solide à la fin de l’été.

Cette fois, les loyers restent en baisse de 1,5 % sur un an, à peine mieux que le recul de 1,6 % enregistré en avril. Ce niveau se situe “près des plus bas” observés par Apartment List depuis le début de son suivi des données en 2017. Cette combinaison entre une saisonnalité qui paraît normale et une performance annuelle historiquement faible montre un marché qui se normalise après le boom post-pandémie, plutôt qu’un marché en pleine réaccélération.

Pour les propriétaires et les investisseurs, cela signifie que le rebond estival ne constitue plus nécessairement un signal de retour du pricing power, mais plutôt un nouveau plafond de croissance. Les tendances saisonnières existent toujours, mais elles se heurtent désormais à un environnement marqué par une offre nouvelle importante et une incertitude macroéconomique persistante, au lieu de porter le marché vers un nouveau cycle haussier. Cette réalité est devenue de plus en plus visible au cours des trois dernières années, avec des baisses hivernales plus marquées et des rebonds estivaux plus modérés, qui ont ensemble conduit à une croissance annuelle négative des loyers.

Les taux de vacance indiquent un plateau

Les taux de vacance racontent une histoire similaire : celle d’un ajustement de fin de cycle, plutôt que d’un véritable retournement. Le taux de vacance national s’établissait à 7,2 % en mai, au même niveau qu’en avril. Avril 2026 avait également marqué la première baisse depuis octobre 2021, ce qui pouvait laisser penser que le marché commençait à absorber le pic de construction de 2024, année durant laquelle 600 000 nouveaux logements ont été livrés, soit le niveau le plus élevé en une seule année depuis 1986.

Pour autant, le taux de vacance reste supérieur à sa moyenne de long terme, et l’amélioration récente demeure modeste. Il est encore trop tôt pour savoir si ce plateau à un niveau élevé de vacance va se maintenir, si les taux vont continuer à baisser à mesure que les livraisons ralentissent, ou s’ils repartiront à la hausse si la demande s’affaiblit en parallèle du ralentissement économique général.

Des délais de location plus longs en pleine haute saison

Les délais de location constituent un autre indicateur d’une demande revenue à la normale, mais qui n’a pas encore totalement absorbé le boom de construction post-pandémie. Selon Apartment List, le délai “list-to-lease”, c’est-à-dire le temps nécessaire pour qu’un logement vacant soit effectivement occupé, atteint désormais 30,3 jours. Cet indicateur culmine généralement en janvier et atteint son point bas en juin, au moment où l’activité locative s’intensifie. En janvier 2026, il s’élevait à 41 jours, donc la baisse vers le bas de la zone des 30 jours reste cohérente avec les tendances saisonnières.

Cependant, même à 30,3 jours, il s’agit du délai de commercialisation le plus long pour un mois de mai depuis 2019, date à laquelle Apartment List a commencé à suivre cet indicateur. Pour les opérateurs, cela signifie davantage de jours avec des logements vacants, et donc une pression accrue pour rester compétitif sur les prix, les concessions locatives et les services proposés, même au cœur de la haute saison.

Les marchés en forte croissance ralentissent, tandis que d’autres métropoles rebondissent

La répartition géographique montre à quel point cette normalisation reste inégale. Les loyers ont progressé d’un mois sur l’autre dans 54 des 56 grandes métropoles américaines, définies comme les marchés comptant au moins un million d’habitants. Dans 33 de ces métropoles, toutefois, les loyers restaient en baisse sur un an. De nombreux marchés du Nord-Est, du Midwest et de certaines zones de la côte Ouest affichent désormais une hausse annuelle des loyers, après une progression plus modérée pendant la période post-pandémie.

À l’inverse, les baisses annuelles se concentrent dans le Sud et les Mountain West, où la vague de constructions lancée après les fortes hausses de loyers des années précédentes pousse aujourd’hui les propriétaires à proposer des loyers plus compétitifs, voire des concessions, pour remplir leurs logements.

Source : Apartment List