Un retour des opportunités dans le multifamily selon le CEO de Bell Partners

Après plusieurs trimestres marqués par la hausse des taux et un ralentissement des transactions, le marché du multifamily américain montre des signes de stabilisation. Dans ce contexte, une nouvelle fenêtre d’investissement semble émerger, portée par un rééquilibrage progressif des fondamentaux.

Cette analyse est notamment partagée par Lili Dunn, CEO de Bell Partners, qui estime que le marché entre dans une phase où amélioration des fondamentaux et discipline d’investissement peuvent générer des rendements attractifs.

Un marché qui sort d’une phase d’ajustement

La période récente a été caractérisée par une correction des valorisations, une hausse du coût de la dette et un attentisme généralisé des investisseurs.

Ce “reset” du marché a entraîné :

• une baisse des volumes de transactions
• un ajustement des prix d’acquisition
• un retour à des critères d’investissement plus exigeants

Aujourd’hui, ces ajustements commencent à stabiliser le marché et à créer un environnement plus favorable pour les investisseurs disposant de capital et d’une stratégie claire.

Des fondamentaux en amélioration progressive

Sur le plan opérationnel, les fondamentaux du multifamily restent solides et montrent des signes d’amélioration.

La demande locative continue d’être soutenue par plusieurs facteurs structurels :

• une croissance démographique toujours dynamique dans certaines régions
• des conditions d’accès à la propriété plus restrictives
• une mobilité accrue des ménages

Parallèlement, certains marchés commencent à absorber l’offre livrée ces dernières années, ce qui contribue à stabiliser les taux d’occupation et, progressivement, les loyers.

Des performances très dépendantes des micro-marchés

Dans cet environnement, les performances varient fortement selon les zones géographiques.

Lili Dunn souligne notamment que certains marchés urbains et sous-marchés “gateway” affichent des dynamiques plus solides, tandis que certaines zones du Sun Belt restent en phase d’absorption après un cycle de construction soutenu. Cette dispersion renforce un élément clé du cycle actuel : la nécessité d’une lecture fine des micro-marchés. Deux actifs situés dans une même métropole peuvent aujourd’hui présenter des trajectoires très différentes selon leur localisation, leur positionnement et leur qualité opérationnelle.

Le retour d’une logique d’investissement disciplinée

Le contexte actuel marque également un retour à une approche plus opérationnelle de l’investissement.

La performance repose désormais davantage sur la capacité à :

• identifier des actifs sous-optimisés
• exécuter une stratégie de création de valeur
• maîtriser les coûts et les travaux
• adapter l’offre à la demande locale

Autrement dit, le cycle favorise les opérateurs capables de générer de la valeur “terrain”, plutôt que ceux dépendant principalement de la compression des taux de capitalisation.

Une visibilité plus favorable à long terme

À plus long terme, les perspectives restent positives. Comme le souligne Lili Dunn, les fondamentaux du multifamily américain demeurent favorables, soutenus par une demande locative structurellement forte et des contraintes persistantes sur l’offre.

Dans ce contexte, la phase actuelle peut être interprétée comme une transition vers un marché plus équilibré, dans lequel les investisseurs disciplinés peuvent à nouveau déployer du capital dans de meilleures conditions.

Source : GlobeSt