Entre baisse des taux et demande record, le multifamily reprend des couleurs

Le marché de l’immobilier américain semble entrer dans une nouvelle phase, soutenue à la fois par le cycle de baisse des taux de la Fed et par des fondamentaux solides du multifamily. Les conditions se réunissent pour un regain d’activité et une possible compression des cap rates (taux de capitalisation), selon des analyses récentes de CBRE et de Cushman & Wakefield.

Un environnement de financement plus porteur

La diminution du coût de la dette et la communication plus lisible de la Fed apportent de la visibilité aux investisseurs. Cette clarification permet aux comités d’investissement d’agir plus rapidement après une période marquée par l’attentisme.

Si tous les segments commerciaux ne réagissent pas de la même manière, les tendances convergent vers un retour de liquidité :

• Retail : cap rates relativement stables malgré une baisse de 0,75 % du coût de la dette depuis janvier.
• Industriel : regain d’enthousiasme et compétition accrue lors des appels d’offres.
• Multifamily : le segment le plus sensible aux taux, mais aussi celui qui bénéficie du soutien structurel le plus fort.

Le multifamily : une demande au plus haut en 25 ans

Au deuxième trimestre 2025, plus de 116 000 unités ont été absorbées, soit l’un des meilleurs trimestres depuis 25 ans. Sur le premier semestre, l’absorption atteint 216 000 unités, un rythme proche des records historiques.

Dans le même temps, le pipeline de développement ralentit fortement : moins de 500 000 unités sont en cours de construction, le niveau le plus bas depuis 2016. Plusieurs grands marchés comme Dallas/Fort Worth, New York ou Austin affichent des reculs massifs de leur pipeline (-18 000 à -22 000 unités). Résultat : pour le deuxième trimestre consécutif, la demande nette a dépassé les nouvelles livraisons.

Occupation prioritaire, loyers en modération

Face à l’incertitude économique, les propriétaires d’immeubles multifamily privilégient la stabilité des taux d’occupation plutôt que la croissance des loyers. Le taux moyen d’occupation a progressé de 0,20 % depuis le début de l’année, tandis que la croissance des loyers ralentit à +1,7 % sur un an, son plus faible rythme depuis 2023.

Une fenêtre d’opportunité ?

La combinaison d’un financement plus abordable, d’une demande locative structurellement soutenue et d’un pipeline en forte contraction crée un environnement favorable aux investisseurs. Dans certains marchés, notamment la Floride et Miami, les écarts persistants entre le coût de l’accession à la propriété et celui de la location devraient continuer à soutenir le multifamily.

Cet alignement entre conditions financières plus souples et fondamentaux solides de la demande locative pourrait marquer le début d’un nouveau cycle haussier pour le multifamily, offrant des opportunités intéressantes aux investisseurs bien positionnés.

Sources : CBRE, Cushman & Wakefield