Pourquoi les immeubles multifamily des années 1960 et 1970 retrouvent les faveurs des investisseurs

Alors que les programmes immobiliers neufs et les stratégies de rénovation portant sur des actifs des années 40 ou 50 ont longtemps dominé le marché multifamily, certains investisseurs expérimentés prennent aujourd’hui un autre chemin.

Plutôt que de miser sur une forte croissance future des loyers, des travaux importants et une revalorisation rapide des actifs, ils se tournent vers des immeubles plus récents, construits dans les années 1960 et 1970, capables de générer immédiatement des revenus locatifs stables et réguliers.

Ces propriétés ne promettent pas nécessairement une croissance spectaculaire. Elles jouent davantage un rôle de stabilisateur dans un portefeuille immobilier, grâce à un taux d’occupation élevé, des loyers éprouvés et un cash-flow déjà en place.

Cette approche a récemment été mise en avant lors du Multifamily Owners Summit organisé par GlobeSt. à Tampa. Plusieurs dirigeants du secteur ont défendu une stratégie qui peut sembler à contre-courant dans un marché encore largement attiré par les opérations dites « value-add ».

Le retour des actifs générateurs de cash-flow

Danny Lippman, président de JRK, a expliqué voir actuellement de la valeur dans les immeubles construits durant les années 1960 et 1970. Son entreprise privilégie généralement l’acquisition de propriétés générant déjà du cash-flow. Cette stratégie n’est pas nouvelle pour JRK, mais elle paraît particulièrement adaptée au contexte actuel.

De nombreux propriétaires continuent encore de raisonner à partir d’hypothèses établies en 2021, lorsque les taux d’intérêt étaient beaucoup plus faibles, les loyers progressaient rapidement et les valorisations immobilières augmentaient presque mécaniquement.

Le marché a depuis profondément évolué. La croissance des loyers s’est normalisée, les coûts d’exploitation ont augmenté et le financement reste cher. Dans ces conditions, la capacité d’un actif à produire immédiatement un revenu stable, sans travaux trop conséquents devient plus importante que la promesse d’un rendement futur fondé sur des hypothèses optimistes.

Un marché moins favorable aux stratégies value-add agressives

Pendant plusieurs années, les investisseurs ont pu acquérir des immeubles sous-exploités, rénover les appartements, augmenter rapidement les loyers et refinancer ou revendre les propriétés à des taux de capitalisation particulièrement faibles. Une grande partie de ces opportunités simples a désormais été exploitée.

Les loyers n’augmentent plus au même rythme qu’après la pandémie, tandis que les charges continuent de progresser. Les salaires, l’assurance, les taxes foncières, les matériaux et les prestations de maintenance pèsent davantage sur les résultats d’exploitation.

Parallèlement, les taux d’intérêt restent nettement supérieurs à leurs niveaux du cycle précédent.

Dans cet environnement, acquérir un immeuble récent à un prix élevé, avec un faible rendement immédiat et un business plan reposant sur de fortes augmentations de loyers, peut sembler moins attractif.

À l’inverse, un immeuble trop ancien, offre un manque de visibilité qui repousse les investisseurs qui se tournent vers les actifs bien occupés et disposant d’un historique locatif solide comme option plus défensive, en particulier lorsqu’il se situe dans un sous-marché où l’offre nouvelle reste limitée.

L’année de construction ne suffit pas à créer une opportunité

Tous les immeubles construits dans les années 1960 ou 1970 ne constituent évidemment pas de bons investissements. La qualité de l’emplacement reste déterminante.

Les actifs les plus résilients se trouvent généralement dans des quartiers bénéficiant d’une population locative stable ou croissante, d’une faible disponibilité foncière et d’importantes barrières à la construction de nouveaux logements.

Il faut également tenir compte du cadre réglementaire, de l’évolution de la fiscalité locale et de la capacité du marché à absorber les hausses de loyers nécessaires pour compenser l’augmentation des charges.

Un actif ancien bien positionné peut rivaliser avec des immeubles beaucoup plus récents lorsque le marché locatif ralentit. Il peut même bénéficier d’un avantage particulier si l’écart de loyers avec les résidences de classe A reste significatif.

Les locataires sensibles au prix privilégient souvent un appartement plus abordable dans un emplacement correct plutôt qu’un logement récent proposant de nombreux services, mais avec un loyer nettement plus élevé.

Cette différence de positionnement peut soutenir le taux d’occupation et la collecte des loyers, même pendant les périodes de ralentissement économique.

Le logement abordable par nature comme facteur de résilience

Les immeubles des années 1960 et 1970 occupent souvent un segment essentiel du marché : celui du logement abordable sans subvention publique.

Leur coût de construction a depuis longtemps été amorti et leurs loyers sont généralement inférieurs à ceux des résidences neuves. Ils peuvent ainsi répondre aux besoins de ménages qui gagnent trop pour accéder à certains programmes sociaux, mais pas suffisamment pour supporter les loyers des immeubles les plus récents.

Ce positionnement peut constituer un avantage important dans les marchés où le coût du logement a fortement augmenté.

Lorsque l’écart entre les loyers d’une propriété ancienne bien entretenue et ceux d’une résidence neuve atteint plusieurs centaines de dollars par mois, la demande pour les logements plus anciens peut rester solide.

Pour l’investisseur, cette demande permet de limiter la vacance et de préserver les encaissements, à condition que l’immeuble reste fonctionnel et correctement entretenu.

Une stratégie défensive adaptée au cycle actuel

Le regain d’intérêt pour les immeubles des années 1960 et 1970 traduit une évolution des priorités des investisseurs.

Après plusieurs années dominées par la croissance rapide des loyers et la hausse des valorisations, le marché accorde désormais davantage d’importance aux revenus réellement générés, à la qualité de l’emplacement et à la maîtrise des risques.

Un actif ancien bien occupé, situé dans un sous-marché recherché et acquis à un prix cohérent peut offrir une combinaison intéressante de rendement et de résilience.

Mais cette stratégie exige de la discipline. Il faut analyser précisément l’état technique du bâtiment, prévoir des réserves suffisantes, adopter des hypothèses prudentes pour l’assurance et vérifier que la propriété répond toujours à une demande locative durable.

Le véritable avantage de ces immeubles ne réside donc pas simplement dans leur âge ou dans leur prix d’acquisition. Il tient à leur capacité à générer un cash-flow solide sans dépendre d’une croissance exceptionnelle des loyers, d’une baisse rapide des taux ou d’une revente à des conditions plus favorables.

Dans le cycle actuel, cette visibilité peut constituer l’une des formes de création de valeur les plus recherchées par les investisseurs multifamily.

Sources : Florida Invest, Multifamily Owners Summit, GlobeSt