Premier achat plus tardif : un puissant moteur de la demande en multifamily

Le marché immobilier américain continue d’évoluer sous l’effet d’un phénomène majeur : l’âge moyen des primo-accédants atteint désormais 40 ans en 2025, selon une analyse de Marcus & Millichap. C’est un changement profond : entre 1993 et 2018, cet âge oscillait entre 30 et 32 ans. Depuis 2022, il progresse rapidement — 36 ans en 2022, 38 ans en 2024, et maintenant 40 ans.

Cette évolution révèle une réalité simple : acheter un logement devient de plus en plus difficile pour les jeunes ménages américains, ce qui prolonge leur parcours locatif et renforce mécaniquement la demande en appartements.

Pourquoi les ménages achètent plus tard ?

Deux facteurs expliquent principalement ce glissement :

1. Des taux hypothécaires durablement élevés
Le taux fixe moyen sur 30 ans s’établit autour de 6,3 % fin 2025. À titre de comparaison, la moyenne historique de 2011 à 2020 se situait plutôt entre 3,5 % et 5 %.
Un tel écart modifie radicalement la capacité d’achat et la mensualité supportable.

2. Des prix immobiliers historiquement élevés
Le prix médian d’une maison individuelle a atteint 421 000 $ en 2025, contre 283 000 $ en 2020.
Même si la hausse est aujourd’hui plus mesurée, l’écart de prix accumulé ces cinq dernières années a réduit l’accès à la propriété pour de nombreux ménages.

Le boom de 2020-2021 et l’essoufflement qui a suivi

L’épisode 2020-2021 a créé une anomalie historique :
• les taux ont brièvement chuté à 2,7 %,
• les achats se sont emballés (5,8 millions de ventes annualisées),
• les prix ont bondi de près de 40 % en deux ans.

Avec le resserrement monétaire qui a suivi, la dynamique s’est inversée : depuis 2022, les prix n’ont progressé que d’environ 5 %, signe d’un marché en phase de stabilisation.

Un problème d’accessibilité devenu structurel

L’écart entre le coût d’un achat et le coût d’un loyer n’a jamais été aussi important.
Freddie Mac estime que seulement 28 % des ménages américains peuvent obtenir un prêt pour une maison au prix médian.

Pour un même logement, la mensualité d’un crédit immobilier est aujourd’hui environ 1 200 $ plus élevée qu’un loyer moyen. Cet écart explique pourquoi beaucoup de ménages restent locataires, parfois bien au-delà de 35 ans.

Pourquoi cette tendance est clé pour les investisseurs en Floride et dans la Sunbelt ?

Ce vieillissement des primo-accédants soutient la demande locative, notamment dans les régions attractives comme la Floride où :

• la croissance démographique reste parmi les plus fortes du pays,
• les nouveaux arrivants (professionnels, familles, retraités actifs) privilégient la location avant un éventuel achat,
• le différentiel coût d’achat/coût de location incite à rester locataire plus longtemps.

Cela signifie une demande plus stable, plus prévisible, et souvent plus qualitative pour les marchés multifamily.

Sources : Marcus & Millichap, GlobeSt, Freddie Mac