Première baisse de taux de la Fed depuis 2020 : un nouveau cycle pour l’immobilier américain ?

Le risque de récession aux États-Unis dans les 12 prochains mois semble s’accentuer, comme le laisse entendre le dernier rapport sur l’emploi, révélant un affaiblissement progressif de l’économie. Pourtant, cette situation pourrait créer une opportunité pour les investisseurs en immobilier, selon John Chang, Directeur de la recherche chez le géant Marcus & Millichap.

En août, la croissance de l’emploi a marqué le pas et les chiffres des mois précédents ont été révisés à la baisse. Ces signaux ont incité la Réserve Fédérale (Fed) à baisser ses taux directeurs pour la première fois depuis 2020, dont l’un des objectifs est de soutenir le marché du travail. Suite à la première baisse de 0,25% ce mercredi 17 septembre, le marché anticipe même une réduction de 0,50 % d’ici la fin de l’année, ce qui pourrait ramener le taux directeur autour de 3,5 %. Ces attentes ont déjà fait pression sur les taux longs, le Treasury à 10 ans étant descendu aux environs de 4 %.

« Beaucoup d’investisseurs m’ont dit que 4 % est le seuil magique », souligne J. Chang.

À ce niveau, davantage de biens à la vente deviennent attractifs, car la baisse des taux améliore la rentabilité des acquisitions à effet de levier. Cela pourrait relancer le volume des transactions et la liquidité du marché, à condition que les coûts de financement restent contenus.

Actuellement, les financements via agences (Fanny Mae, Freddy Mac) sur le multifamily se situent dans la zone basse des 5 % pour les profils solides, tandis que le financement sur des actifs commerciaux peut descendre au milieu de la fourchette des 5 %, selon la qualité de l’emprunteur et du bien.

Avec la hausse moyenne de 0,80 % à 1,30 % des cap rates ces dernières années, un nombre croissant de transactions pourrait enfin trouver leur équilibre financier. Cependant, Chang avertit que la baisse du coût du capital ne signifie pas nécessairement une remontée des valeurs ni une compression des cap rates. Elle indique surtout qu’un actif bien valorisé a désormais plus de chances de trouver preneur.

Des incertitudes persistent, notamment sur la politique commerciale et l’évolution de l’emploi, ce qui complique les décisions d’investissement à court terme. En revanche, la perspective à long terme reste encourageante : le ralentissement du développement immobilier devrait réduire l’offre future et améliorer l’équilibre offre-demande.

« Cela devrait soutenir durablement les taux d’occupation à travers l’ensemble du secteur de l’immobilier », conclut Chang.

Source : Marcus & Millichap