Multifamily aux États-Unis : cinq facteurs de soutien à surveiller en 2026

Après plusieurs années marquées par le resserrement monétaire, la remontée des coûts de financement et un regain d’offre dans certains marchés, le logement locatif américain continue d’être principalement analysé à travers le prisme des risques. Pourtant, en toile de fond, cinq dynamiques macroéconomiques et structurelles pourraient soutenir un scénario plus constructif pour le multifamily en 2026.

Sans renouer avec l’euphorie du cycle des années COVID, ces facteurs dessinent néanmoins un environnement plus résilient qu’il n’y paraît.

1. La croissance des salaires redevient un soutien réel à la demande

La progression des salaires reste supérieure à sa moyenne historique et, surtout, la croissance des salaires réels est redevenue positive. Après une période durant laquelle l’inflation annulait les hausses nominales, le ralentissement des prix permet désormais une amélioration effective du pouvoir d’achat.

Cette dynamique favorise la formation de ménages, d’autant plus que les loyers ont globalement stagné ces deux à trois dernières années. L’association de salaires réels en hausse et de loyers plus stables crée un socle plus favorable à la demande locative.

2. Une amélioration tangible de l’accessibilité locative

La part du revenu consacrée au loyer, mesurée sur les nouveaux baux, atteint aujourd’hui son niveau le plus bas depuis 2018–2019. Cet indicateur reste peu commenté, alors qu’il reflète directement la capacité des ménages à absorber un logement de marché.

Les données nationales ne montrent pas de phénomène généralisé de regroupement des ménages, ce qui suggère que l’accessibilité s’est améliorée dans le parc locatif. Cette tendance devrait se poursuivre en 2026, la croissance des salaires étant attendue une nouvelle fois au-dessus de celle des loyers.

3. Un écart durable entre location et accession à la propriété

Malgré un léger reflux des taux hypothécaires et une stabilisation des prix dans certains marchés, le différentiel de coût entre louer et acheter demeure historiquement élevé.

Les taux de renouvellement de baux restent proches de leurs plus hauts niveaux, tandis que les départs vers l’accession à la propriété s’effectuent à environ la moitié de leur rythme habituel. Cette situation prolonge la durée moyenne de location et renforce la profondeur structurelle de la demande multifamily, y compris dans les segments les plus qualitatifs.

4. Des dynamiques démographiques toujours favorables au locatif

Les tendances démographiques continuent de soutenir la demande locative. Depuis 2018, la population américaine âgée de 18 à 34 ans a progressé de plus d’un million de personnes. Si le pic de la génération des Millennials est passé, la génération Z et les premières cohortes de la génération Alpha constituent des réservoirs de demande significatifs.

Par ailleurs, les marqueurs traditionnels d’entrée dans la propriété interviennent plus tardivement, voire parfois pas du tout. La hausse continue du nombre de jeunes adultes vivant seuls renforce mécaniquement la demande locative et contredit les discours sur une généralisation du regroupement (“doubling up“).

5. Des freins actuels qui pourraient libérer une demande latente

Enfin, certains obstacles aujourd’hui identifiés, notamment sur le marché du travail, ne sont pas nécessairement structurels. Une amélioration progressive de l’emploi pourrait permettre de libérer une demande latente, en particulier chez les jeunes adultes vivant encore au sein du foyer familial ou dans des situations transitoires.

Même si ce scénario reste conditionnel, il rappelle que les facteurs négatifs ne sont pas figés et que leur normalisation pourrait agir comme un catalyseur supplémentaire pour la demande locative.

Lecture pour les investisseurs

Pris dans leur ensemble, ces cinq facteurs de soutien suggèrent que le multifamily américain aborde 2026 avec des fondamentaux plus solides que ne le laissent penser les discours de 2025. Salaires réels en hausse, accessibilité locative améliorée, accession toujours contrainte et dynamiques démographiques favorables constituent un socle de résilience, particulièrement dans les marchés structurellement attractifs.

Source : RealPage