Pourquoi ce fonds immobilier “middle market” estime que c’est le moment d’acheter

Dans un contexte de taux d’intérêt plus élevés et de conditions de financement plus strictes, certains investisseurs immobiliers estiment que le marché entre dans une nouvelle phase du cycle. C’est notamment l’analyse de la société Canopy Real Estate Partners, qui vient de lancer son premier fonds immobilier d’un montant de 75 millions de dollars, dédié à l’acquisition d’actifs en situation de stress financier.

Le fonds cible principalement des actifs multifamily, industriels et commerciaux, avec une stratégie dite value-add. L’objectif consiste à identifier des immeubles dont la situation financière est fragilisée par le contexte actuel, mais qui restent solides sur le plan immobilier et opérationnel.

La stratégie se concentre également sur le segment du middle market, c’est-à-dire les transactions immobilières généralement inférieures à 50 millions de dollars. Ce segment représente une part importante du marché immobilier commercial américain, mais il est souvent moins ciblé par les grands fonds institutionnels, qui privilégient des opérations de taille beaucoup plus importante.

Selon Jay Rollins, la période actuelle correspond à un moment particulier du cycle immobilier.

Après plusieurs années de taux d’intérêt extrêmement bas, une grande quantité de dette immobilière arrive aujourd’hui à échéance dans un environnement financier bien plus coûteux. De nombreux propriétaires doivent ainsi refinancer leurs prêts à des taux nettement plus élevés, dans un contexte où les conditions de crédit sont également devenues plus restrictives.

Cette situation crée une pression importante sur la structure financière de nombreux projets immobiliers.

Selon Rollins, de nombreux actifs acquis entre 2020 et 2023 ont été achetés à des valorisations très élevées, dans un environnement où les taux d’intérêt étaient proches de zéro. Avec des taux désormais autour de 6 %, certaines de ces opérations ne correspondent plus aux nouvelles conditions du marché.

Dans certains cas, une partie du capital investi dans ces projets pourrait être effacée. Même lorsque les immeubles fonctionnent correctement sur le plan opérationnel, certains sponsors n’ont tout simplement pas les ressources financières nécessaires pour recapitaliser leurs prêts ou injecter de nouveaux fonds.

Ce phénomène entraîne progressivement une réinitialisation des valorisations immobilières, avec des prix qui s’ajustent aux nouvelles conditions de financement.

Pour les investisseurs disposant de liquidités, cette situation peut créer des opportunités d’acquisition intéressantes. L’idée consiste à acquérir des actifs dont les fondamentaux restent solides, emplacement, qualité du bâtiment ou revenus locatifs, mais dont la structure financière doit être adaptée au nouveau cycle immobilier.

Pour Jay Rollins, il existe des périodes dans le cycle où il est préférable d’être prêteur, et d’autres où il devient plus intéressant d’être acheteur. Dans le contexte actuel, il estime clairement que le moment est venu d’acheter.

Source : GlobeSt