Loyers en 2026 : pourquoi une hausse reste probable (même sans boom économique)

Alors que le marché immobilier américain sort progressivement d’une période marquée par la hausse des taux et un ralentissement de la demande, certains signaux suggèrent que les loyers pourraient surprendre à la hausse dès 2026.

C’est notamment l’analyse de l’économiste spécialisé en investissement locatif Jay Parsons, qui défend un scénario de croissance des loyers plus discret, mais potentiellement plus durable.

Des revenus en hausse plus rapide que les loyers

Contrairement à une perception largement répandue, les loyers n’ont pas progressé partout au même rythme que les revenus des ménages depuis le Covid.

Dans plusieurs marchés dynamiques, notamment en Floride du Sud, les revenus ont fortement augmenté ces dernières années, parfois plus rapidement que les loyers. Résultat : le ratio loyer / revenu, indicateur clé de soutenabilité, n’a pas nécessairement augmenté, et peut même s’être amélioré.

Autrement dit, il existe aujourd’hui une forme de “rattrapage potentiel” des loyers par rapport à la capacité financière des locataires.

Pour les investisseurs, cela signifie qu’une hausse des loyers ne nécessite pas forcément un choc de demande ou une reprise économique spectaculaire. Elle peut simplement résulter d’un ajustement progressif à des niveaux de revenus déjà atteints.

Un scénario haussier sans hypothèses agressives

L’intérêt de cette analyse est qu’elle ne repose pas sur un scénario macroéconomique optimiste.

Le scénario favorable au multifamily repose sur trois éléments relativement modérés :

• un marché de l’emploi stable
• un ralentissement des nouvelles livraisons d’immeubles
• une pression persistante sur l’accession à la propriété

Le marché du logement individuel reste contraint, notamment en Floride du Sud :

• prix toujours élevés
• coût du crédit significatif
• offre limitée

Ces facteurs maintiennent une partie importante des ménages dans le locatif plus longtemps que prévu.

Dans ce contexte, même une année “normale” sur le plan économique pourrait suffire à soutenir une progression des loyers et du NOI, sans nécessiter un cycle exceptionnel.

Une execution déterminante pour les opérateurs

Cette capacité à augmenter les loyers ne sera ni uniforme ni automatique.

Dans un environnement encore sensible aux questions de logement, les opérateurs devront faire preuve de discipline :

• qualité de service irréprochable
• stratégie de revalorisation progressive des loyers
• compréhension fine des dynamiques locales (Miami, Fort Lauderdale)

La création de valeur reposera donc autant sur l’exécution opérationnelle que sur les conditions de marché.

Conclusion

Plusieurs facteurs structurels pourraient soutenir la hausse des loyers en 2026 :

• des revenus déjà en progression
• un accès à la propriété toujours contraint
• une offre multifamily en ralentissement

Dans ce contexte, les investisseurs capables d’exécuter efficacement leur stratégie et de sélectionner les bons actifs pourraient bénéficier d’un environnement plus porteur qu’anticipé.

Source : www.jayparsons.com