Quand l’écart entre cap rates et taux indique qu’il est temps d’acheter

Depuis deux ans, les investisseurs institutionnels se demandent s’il est temps de revenir sur l’immobilier commercial. Pour Willy Walker, CEO de Walker & Dunlop, la bonne question n’est pas de savoir si le marché a assez corrigé ou si les gros titres sont redevenus positifs. Le vrai signal à regarder est l’écart entre les taux de capitalisation et le Treasury à 10 ans.

Cet écart, souvent appelé cap rate spread, mesure la différence entre le rendement immobilier d’un actif et le rendement des obligations américaines à 10 ans. Plus cet écart est large, plus l’immobilier offre une prime de rendement intéressante par rapport à un actif considéré comme sans risque.

Lors d’un récent événement au MIT Center for Real Estate, Willy Walker a expliqué que les périodes les plus attractives pour acheter apparaissent lorsque les cap rates sont nettement supérieurs aux taux d’intérêt. Dans ce cas, l’investisseur est mieux rémunéré pour le risque pris, surtout si les fondamentaux locatifs restent solides.

À l’inverse, lorsque les cap rates se rapprochent trop du Treasury à 10 ans, le marché devient plus dangereux. C’est souvent dans ces périodes que les volumes de transactions explosent, car le capital revient massivement une fois que l’opportunité semble évidente. Mais c’est aussi là que beaucoup d’investisseurs achètent trop cher.

Walker souligne que de nombreux deals réalisés dans ces phases de compression des spreads sont aujourd’hui en difficulté. Ce n’est pas nécessairement parce que l’immobilier est une mauvaise classe d’actifs, mais parce que certains investisseurs ont acheté au mauvais moment du cycle, avec des rendements trop faibles par rapport au coût du capital.

Son message est donc simple : il faut regarder les données avant de suivre le mouvement. Quand le spread est large, il peut y avoir une vraie fenêtre d’achat. Quand le spread se referme trop, il faut être plus prudent, même si le marché semble très actif.

Pour le multifamily, un autre facteur soutient l’intérêt des investisseurs : il reste beaucoup moins cher de louer que d’acheter dans de nombreux marchés américains. La hausse des taux hypothécaires et des prix des maisons a fortement augmenté le coût d’accession à la propriété, tandis que les loyers se sont stabilisés après plusieurs années de forte hausse.

Cette différence continue de soutenir la demande locative. Tant que l’achat d’une résidence principale reste beaucoup plus coûteux que la location, le multifamily conserve un avantage structurel face au marché résidentiel individuel.

Pour les investisseurs, cela ne signifie pas qu’il faut acheter n’importe quel actif. Mais lorsque les cap rates sont suffisamment au-dessus des taux longs, que les prix ont déjà corrigé et que la demande locative reste solide, le marché peut offrir un point d’entrée intéressant.

La clé reste la discipline : ne pas acheter parce que le marché repart, mais parce que le rendement, le coût du capital et les fondamentaux se réalignent enfin.

Source : Walker & Dunlop