Les appartements haut de gamme retrouvent la faveur des locataires face à l’accès limité à la propriété

Les appartements de standing (Class A) affichent une progression notable de leur taux d’occupation, dépassant désormais les biens plus abordables (Class C). Selon le dernier rapport de RealPage, le marché locatif américain connaît une dynamique soutenue, avec une hausse généralisée des taux d’occupation sur toutes les gammes de produits.

En mai 2025, les appartements stabilisés de Class A ont atteint un taux d’occupation de 95,7 %, leur plus haut niveau depuis juin 2022. C’est un bond de 1,70 % par rapport à l’an dernier, soit plus que les augmentations observées sur les segments Class B (+1,50 %) et Class C (+1,40 %). Le segment Class B reste en tête avec 95,8 % d’occupation, mais les biens de Class A devancent désormais les logements les plus économiques, qui atteignent 95,6 %.

Ce renversement des tendances historiques est significatif : avant la pandémie, ce sont les logements Class C qui affichaient les taux de remplissage les plus élevés (en moyenne 96,4 % entre 2015 et 2019), devant les class B (95,3 %) et class A (94,7 %).

Cette évolution s’inscrit dans un contexte de forte livraison de nouveaux logements locatifs, avec plus de 400 000 nouvelles unités multifamiliales mises sur le marché en 2023, un record depuis plus de 30 ans selon Yardi Matrix et CBRE. Malgré cette offre importante, l’absorption reste dynamique, portée par la difficulté persistante d’accéder à la propriété : taux hypothécaires proches de 7 %, prix des maisons élevés, et ralentissement historique des ventes de maisons individuelles.

Ce décalage entre la demande et le marché de l’accession pousse les ménages à prolonger leur statut de locataire, en particulier pour des biens plus confortables. La croissance des loyers sur le segment class A est aujourd’hui modérée, autour de 2 à 3 % par an, contre des hausses à deux chiffres en 2021-2022. Des avantages commerciaux – comme des mois de loyer gratuits ou la suppression de frais – favorisent encore l’accès aux appartements haut de gamme, surtout dans des villes très concurrentielles comme Miami.

La tendance pourrait se poursuivre si les fondamentaux restent solides, mais certains analystes rappellent que le pipeline de constructions de luxe reste très élevé. Si la demande venait à ralentir, cela pourrait peser sur les loyers et les taux d’occupation à moyen terme.

Pour l’instant, cependant, le marché locatif reste robuste : les taux d’occupation dépassent les moyennes historiques sur l’ensemble des segments, preuve de la bonne santé structurelle du secteur multifamily aux États-Unis.

Sources : CBRE, Yardi Matrix, RealPage