Miami : entre vigilance économique et afflux continu de capitaux

Le marché immobilier de Miami et du sud de la Floride reste sous les projecteurs. Si certains observateurs évoquent des « signaux jaunes » sur l’économie, les fondamentaux de la région et l’intérêt des investisseurs internationaux continuent de dessiner un tableau résolument attractif.

Des défis à court terme

Comme ailleurs aux États-Unis, les conditions de financement ont pesé sur plusieurs segments de l’immobilier commercial (CRE):

• Bureaux : certains projets ont été annulés ou transformés, notamment à Brickell et Miami Beach.
• Multifamily : certains développeurs, confrontés à l’échéance de dettes, cherchent à céder des terrains.
• Condo : certains programmes mettent plus de temps à se vendre et nécessitent davantage de fonds propres.

Ces ajustements traduisent surtout une sélectivité accrue des investisseurs et un marché qui se rééquilibre après l’euphorie post-Covid.

Une attractivité renforcée par la migration de richesse

En parallèle, les flux de capitaux vers Miami n’ont jamais été aussi importants. Depuis la pandémie, une vague de milliardaires et multimillionnaires a transformé la démographie de la région :

• Ken Griffin (Citadel) a déplacé son siège de Chicago à Miami et a déjà investi plus de 300 M$ localement.
• Amancio Ortega, fondateur de Zara et troisième fortune mondiale, a acquis Atlas Plaza dans le Design District pour 110 M$, et est en contrat pour acheter la tour Sabadell Financial Center (275 M$).
• D’autres familles fortunées continuent d’arriver, soutenant la demande résidentielle et commerciale.

Miami, un marché à part

Cette vitalité ne doit pas masquer les particularités locales. Comme le souligne Felix Bendersky, broker spécialisé en restauration :

« Miami n’est pas New York. Ce n’est pas Paris. Ce n’est pas Los Angeles. Ici, les choses fonctionnent différemment. »

La saisonnalité, les délais administratifs ou encore le coût de la vie exigent une adaptation spécifique au marché miamien. Ceux qui réussissent à naviguer dans cet environnement trouvent cependant des opportunités uniques, portées par un afflux constant de nouveaux habitants et d’investisseurs.

Le soutien de la Fed et des perspectives plus optimistes

La récente baisse des taux de la Fed agit comme un catalyseur : elle améliore les conditions de financement et redonne confiance aux acteurs. « L’an prochain, il sera possible d’emprunter autour de 5 %, ce qui devrait ramener de nombreux acheteurs en attente », estime Isaac Toledano (BH Group).

De nombreux promoteurs ont d’ailleurs réussi à sécuriser des financements importants, même dans ce contexte plus sélectif, preuve que les projets de qualité continuent d’attirer capitaux et partenaires.

Une résilience propre à Miami

Contrairement à la crise de 2008, la majorité des experts s’accordent : Miami ne connaîtra pas les mêmes excès. La demande résidentielle reste forte, soutenue par :

• un flux migratoire soutenu,
• des secteurs industriel et retail dynamiques,
• une offre qui, malgré les ajustements, reste en tension sur le long terme.

Même dans la restauration, pourtant fragilisée par l’inflation et la saisonnalité, chaque fermeture laisse place rapidement à de nouveaux entrants, preuve de la vitalité du marché.

Si certains signaux incitent à la prudence, Miami reste un marché unique, façonné par ses propres règles et par un afflux constant de capitaux. Pour les investisseurs, comprendre ces spécificités est la clé pour tirer parti d’une dynamique qui, malgré les incertitudes, reste largement positive.

Source : South Florida Business Journal