Investisseurs : Faut-il couvrir le risque de change ?

Ce que les investisseurs européens peuvent apprendre de l’histoire

L’année 2025 a rappelé une réalité souvent oubliée : même lorsque l’économie américaine reste solide et que ses actifs se portent bien, la performance réelle pour un investisseur européen dépend aussi… du taux de change.
Depuis le début de l’année, le dollar s’est affaibli d’environ 10 %, réduisant mécaniquement le rendement en euros de nombreux placements américains. Pourtant, ce recul du billet vert n’est pas forcément une mauvaise nouvelle — à condition de bien comprendre comment gérer le risque de change.

Pourquoi le risque de change compte pour les investisseurs immobiliers

Pour un investisseur basé en Europe qui perçoit ses loyers, plus-values ou distributions en dollars, le taux EUR/USD agit comme un amplificateur ou un atténuateur de performance.
Lorsque le dollar monte, les revenus en euros augmentent mécaniquement.
Lorsqu’il baisse, c’est l’inverse.

Mais contrairement à la bourse, l’immobilier bénéficie d’un atout important : sa stabilité intrinsèque et la durée moyenne des cycles réduisent l’impact du change sur les rendements à long terme. Autrement dit, le risque de change peut être géré dans le temps, plutôt que subi dans la précipitation.

L’histoire montre que les devises évoluent en cycles

Les études menées par MSCI sur les grandes devises (euro, franc suisse, livre sterling, yen, etc.) montrent que les mouvements de change suivent des cycles longs, liés aux politiques monétaires et à la conjoncture mondiale.
Dans ce contexte, le dollar a souvent tendance à se renforcer en période d’incertitude, car il reste la principale devise refuge.

Pour un investisseur européen, cela signifie que les périodes de faiblesse du dollar — comme celle de 2025 — peuvent offrir des points d’entrée attractifs dans l’immobilier américain : on achète des actifs en dollars “moins chers”, tout en préparant le terrain pour bénéficier d’un éventuel rebond de la devise à long terme.

Couvrir ou ne pas couvrir ? Une question d’équilibre

La couverture du risque de change (hedging) consiste à verrouiller un taux de conversion à l’avance, via un contrat de change ou un instrument financier. C’est une protection utile pour stabiliser les flux à court terme, mais elle a un coût. Et dans un environnement où les taux d’intérêt diffèrent fortement entre l’Europe et les États-Unis, ces coûts peuvent être significatifs.

Ainsi, la question n’est pas de tout couvrir ou de ne rien couvrir, mais de trouver le bon équilibre :

• Couverture naturelle : certains investisseurs choisissent de réinvestir directement leurs revenus en dollars (acquisitions, rénovations, distributions en USD), ce qui limite les conversions en euros et réduit donc le risque réel.
• Horizon long terme : plus la durée d’investissement est longue, plus l’effet du change a tendance à s’équilibrer dans le temps.

Quand le dollar faible devient une opportunité

Pour les investisseurs européens, un dollar plus faible signifie :

• des prix d’entrée plus bas en euros,
• des rendements nets potentiellement supérieurs si la devise se renforce ultérieurement,
• et une diversification naturelle face aux aléas économiques européens.

Dans le cas du multifamily en Floride, cela peut se traduire par une rentabilité future accrue : les loyers restent libellés en dollars, mais la valeur de revente en euros pourrait bénéficier d’un double effet — appréciation de l’actif + retour de vigueur du dollar.

Une gestion du risque qui renforce la solidité du portefeuille

La clé n’est pas de prédire le marché des devises, mais de gérer intelligemment l’exposition.
Les données historiques montrent qu’un investisseur international qui combine diversification, horizon long terme et couverture partielle du risque de change obtient souvent le meilleur compromis entre performance et stabilité.

L’immobilier américain, particulièrement en Floride, reste porté par :

• une économie résiliente,
• une démographie dynamique,
• et une demande locative structurellement forte.

Ces fondamentaux continuent d’attirer les investisseurs internationaux et le change doit être vu comme une variable à intégrer dans une stratégie globale.

En conclusion

Le risque de change EUR/USD fait partie du jeu pour tout investisseur international.
Mais loin d’être un frein, il peut devenir un levier stratégique, notamment lorsque le dollar se trouve en phase de repli.

Pour les investisseurs européens actifs sur le marché américain, c’est une opportunité : acheter des actifs en devise faible aujourd’hui pour percevoir demain des revenus potentiellement dopés par un rebond du dollar.

Source : MSCI