Property Management : la fidélisation des locataires devient le moteur principal de la performance

En 2025, le marché du multifamily s’appuie de plus en plus sur la rétention locative pour maintenir ses revenus. Alors que la croissance des loyers ralentit et que la conjoncture économique reste incertaine, ce sont les renouvellements de baux — et non les hausses de loyers — qui assurent la stabilité du revenu net d’exploitation (NOI) des propriétaires.

Les renouvellements surpassent les nouveaux baux

Selon les données présentées par Jeff Adler (Vice-Président) et Paul Fiorilla (Directeur de la recherche) de Yardi Matrix lors d’un récent webinaire sur le multifamily, les taux de renouvellement de baux affichent des niveaux nettement supérieurs à ceux des nouveaux contrats dans la majorité des marchés américains.

Les loyers renouvelés progressent en moyenne de 3,5 % à 4 %, tandis que les loyers des nouveaux baux stagnent, voire reculent, dans certaines zones à forte offre.

« Les locataires restent plus longtemps, paient davantage, et cela soutient directement le NOI », résume Adler.

Les taux de rotation ont reculé de 10 à 15 %, signe d’un changement durable de comportement : les locataires privilégient désormais la stabilité plutôt que l’économie.
Cette tendance s’explique principalement par :

• le coût d’accession à la propriété, devenu prohibitif avec la hausse des taux hypothécaires,
• et l’évolution démographique : la population locative vieillit.

« Les locataires sont plus âgés », souligne Adler. « Ils déménagent moins souvent, et cela renforce la stabilité financière du secteur. »
Les ménages de 30 à 40 ans, plus établis, représentent aujourd’hui une part croissante du marché — au détriment des jeunes locataires plus mobiles des décennies précédentes.

Des renouvellements plus rentables que les nouveaux baux

Les renouvellements contribuent non seulement à réduire la vacance locative, mais aussi à accroître les revenus effectifs. Dans la majorité des marchés, les loyers des baux renouvelés dépassent ceux des nouveaux contrats.
Les appartements de deux chambres, indicateurs des foyers les plus stables, affichent les écarts les plus significatifs : les « renewal premiums » y sont souvent supérieurs de plusieurs points à ceux des nouveaux baux.

Le rôle clé du property management dans cette nouvelle donne

Cette transformation du marché souligne plus que jamais l’importance stratégique du property management dans la performance des portefeuilles multifamily.
Dans un environnement où la croissance organique des loyers s’essouffle, la gestion locative devient un levier central de création de valeur.
Les opérateurs les plus performants sont ceux capables de :

• maintenir un haut taux de satisfaction locataire,
• anticiper les renouvellements et ajuster les loyers de manière ciblée,
• limiter le turnover, réduisant ainsi les coûts de remise en état et de vacance,
• et améliorer la relation résidentielle via la qualité du service, la communication et la maintenance proactive.

Pour les investisseurs, cette évolution repositionne la qualité de l’exploitation — souvent sous-estimée face aux cycles d’acquisition — comme un facteur déterminant de performance.
Dans un marché désormais dominé par la stabilité et la fidélisation, la valeur d’un actif multifamily dépend autant de sa localisation et de sa structure financière que de la qualité de son management au quotidien.

Source : Yardi Matrix