Les investisseurs affichent un optimisme prudent alors que le marché du multifamily se stabilise

Après deux années de fortes turbulences marquées par la remontée des taux, la contraction des volumes de transactions et la correction des valorisations, le marché américain du multifamily semble entrer dans une phase de normalisation progressive.
Les grands investisseurs institutionnels, tout en restant sélectifs, commencent à revenir sur le marché, soutenus par une meilleure visibilité sur les taux et des fondamentaux qui se stabilisent.

Un environnement plus lisible pour le capital institutionnel

Comme l’a souligné Marc Renard, vice-président exécutif de Cushman & Wakefield, lors de la conférence annuelle GlobeSt. Multifamily à Los Angeles, le climat actuel est à la fois un moment « d’opportunité et de défi ».
Le volume de transactions, longtemps en berne, commence à se redresser alors que les flux d’equity institutionnelle reviennent et que les taux d’intérêt amorcent une décrue lente mais continue.

Selon Nickolay Bochilo, CIO chez Bell Partners, ces périodes d’incertitude sont propices aux approches contrariennes :

« Nous investissons quand d’autres hésitent, et nous attendons lorsque le marché devient confortable », explique-t-il.
Pour Bell Partners, la stabilisation du coût de la dette offre enfin la visibilité nécessaire pour agir de manière décisive.

Recentrage stratégique et gestion du risque

La prudence reste toutefois de mise. Kavita Mathews, directrice régionale Ouest chez ASB Real Estate Investments, insiste sur la fragilité de certains équilibres :

« Il ne faut pas grand-chose pour qu’un taux d’occupation de 95 % passe à 90 % — et cela change tout. »
ASB concentre donc ses efforts sur la maîtrise des coûts — assurance, énergie, fiscalité — plutôt que sur la croissance agressive des loyers.

De son côté, Rylan Burns, CIO chez Essex Property Trust, privilégie un suivi fin des données et un alignement constant avec le sentiment du marché. Il estime que les fondamentaux restent « attractifs », malgré la volatilité à court terme.

Le retour sélectif du capital et des projets

Le redémarrage du marché reste contrasté : les joint-ventures institutionnelles reprennent vie, tandis que le capital privé demeure freiné par le ralentissement des 1031 exchanges et des conditions de crédit encore strictes.
Ian O’Connor, directeur des acquisitions chez Hamilton Zanze, décrit « un environnement à deux vitesses », où la discipline et la qualité d’emplacement priment désormais sur la croissance.

Noah Hochman, co-directeur des investissements chez TruAmerica Multifamily, évoque quant à lui une période charnière :

« 2025 est une année de réinitialisation. Les deux prochaines années devraient offrir de belles opportunités à ceux qui sauront agir avec conviction. »

Malgré un accès au financement toujours sélectif, certains acteurs se montrent déjà offensifs. Patrick Rhodes (McCourt Partners) voit « un moment intéressant pour acquérir du foncier multifamily », tandis que Hailey Ghalib (Affinius Capital) relance progressivement le développement dans les marchés côtiers à forte barrière à l’entrée, privilégiant les projets de redéveloppement et les partenariats de long terme.

Vers un nouveau cycle d’investissement

Les débats à la conférence de Los Angeles ont mis en évidence un constat partagé : la patience et la discipline sont redevenues les clés du succès.
Le marché du multifamily, assaini par deux ans de correction, attire à nouveau les investisseurs capables d’adopter une vision à long terme et de mobiliser du capital dans un contexte plus rationnel.

Avec la baisse progressive des taux et des fondamentaux qui se consolident, 2026 pourrait marquer le début d’un nouveau cycle d’investissement, fondé sur la sélection rigoureuse des actifs, la recapitalisation d’opérations existantes et la relance mesurée du développement dans les marchés structurellement en sous-offre.

« L’incertitude provoque les pauses du marché », rappelait Kitty Wallace (Colliers) durant la conférence, « mais c’est aussi elle qui crée les meilleures opportunités. »

Source : Live Panels from GlobeSt Multifamily Conférence 2025 (Los Angeles)