La location s’impose de plus en plus comme une solution de logement durable aux USA

La location gagne du terrain comme solution de logement à long terme

Face à un marché de l’accession toujours plus difficile d’accès, la location s’impose comme une alternative durable pour de nombreux ménages américains. Cette tendance s’observe dans tout le marché résidentiel, qu’il s’agisse d’appartements ou de maisons individuelles.

Alors que les taux d’intérêt restent élevés et que l’offre à la vente demeure limitée dans certaines zones, la location continue de séduire de nouveaux profils de locataires, y compris parmi les ménages à revenus élevés. Selon le dernier rapport d’Arbor, la demande locative reste soutenue dans un contexte de normalisation du marché immobilier.

Un choix de vie qui séduit toutes les générations

Avec des mensualités de crédit de plus en plus difficiles à assumer, deux locataires sur trois considèrent aujourd’hui la location comme une solution de long terme, et non plus comme une étape transitoire. Ce changement structurel concerne toutes les générations, des jeunes actifs aux familles établies, qui cherchent flexibilité, confort et stabilité financière.

Une croissance des loyers plus modérée mais toujours positive

Si la flambée des loyers post-COVID semble derrière nous, la hausse se poursuit à un rythme plus soutenable. Selon Zillow, la croissance moyenne annuelle des loyers a atteint +4,1 % en mars 2025. Certaines métropoles comme Indianapolis, Saint Louis ou Kansas City enregistrent les hausses les plus marquées, tandis que des marchés comme Jacksonville ou Phoenix marquent le pas.

Cap rates en hausse, marché obligataire actif

Dans l’ensemble du secteur résidentiel, les taux de rendement (cap rates) progressent légèrement, reflétant une période d’ajustement après plusieurs années de taux historiquement bas. Pour les investisseurs, cela signifie des opportunités d’entrée plus attractives sur certains marchés, en particulier dans le Sud-Est et le Midwest.

Les financements adossés à des portefeuilles résidentiels (CMBS) sont également en progression. Arbor anticipe près de 7,4 milliards $ d’émissions pour 2025, après une année record en 2024. Ce dynamisme témoigne du retour d’un appétit institutionnel pour le résidentiel locatif.

Marché locatif : stabilisation des taux d’occupation et retour des renouvellements

Le taux d’occupation des logements locatifs, toutes typologies confondues, reste élevé à 93,7 %. Après une baisse liée à la rotation des baux, les taux de renouvellement repartent à la hausse, avec 84,3 % des locataires qui reconduisent leur contrat fin 2024 contre 79,2 % quelques mois plus tôt. Ce retour de stabilité renforce la visibilité pour les propriétaires et les opérateurs.

En conclusion

Dans un contexte où l’accession à la propriété reste difficile pour une majorité d’Américains, la location se positionne comme une solution centrale et durable du marché résidentiel. Appartements ou maisons, urbain ou périurbain, le résidentiel locatif offre aujourd’hui aux investisseurs une stratégie solide et adaptable, particulièrement en Floride où la demande reste soutenue et les fondamentaux solides.

Sources : Arbor, Zillow, GlobeSt