Un marché plus lisible : l’écart entre acheteurs et vendeurs se réduit

Après plusieurs années de blocage et d’incertitude, le marché de l’immobilier commercial américain semble enfin retrouver un certain équilibre. Jusqu’à récemment, acheteurs et vendeurs avaient du mal à s’accorder sur les prix, ce qui freinait les transactions et rendait difficile toute évaluation fiable des actifs. Mais selon les données de SitusAMC, un acteur spécialisé dans l’analyse des valeurs immobilières, les écarts entre les prix de vente et les estimations d’experts se réduisent, ce qui pourrait marquer le début d’une véritable redéfinition des valeurs de marché.

Au premier trimestre 2025, l’écart moyen entre les prix de vente et les valeurs estimées est passé de 28 % à 22 %, un progrès notable. Les prix de vente se situent désormais à seulement 4 à 5 % des valeurs de référence calculées par NCREIF, contre 10 % au trimestre précédent. Même si les volumes de transaction restent en deçà des niveaux habituels, cette tendance est perçue comme un signe de reprise progressive.

Industriel : un secteur résilient et en croissance

Le secteur industriel tire clairement son épingle du jeu. Les prix restent solides, à 95 % de leur pic historique. Les taux de capitalisation à l’évaluation ont progressé de 3,9 % sur le trimestre, tandis que ceux observés en transaction ont légèrement reculé, portés par une croissance soutenue des revenus nets d’exploitation. Cela laisse entrevoir un point bas atteint et une perspective de croissance durable pour ce segment, notamment dans les zones logistiques en plein essor.

Bureaux : marché contrasté mais frémissements sur le haut de gamme

Le segment des bureaux reste fragmenté. Si les taux de vacance et les revenus nets sont encore sous pression, certains actifs de catégorie A ou “Trophy” (immeubles d’exception) dans des marchés comme New York connaissent un regain d’intérêt. Les taux de capitalisation des transactions ont franchi les 9 %, reflétant le risque perçu, mais des propriétaires choisissent de conserver leurs actifs plutôt que de vendre à perte. Ce positionnement pourrait signaler une inflexion pour les immeubles les mieux situés.

Multifamily : fondamentaux solides et perspectives encourageantes

Le multifamily confirme sa stabilité avec des taux de capitalisation d’environ 4,75 % en évaluation et 4,37 % en transaction. Le ralentissement des nouvelles constructions devrait permettre une baisse progressive des taux de vacance, attendus entre 3,5 % et 4 % d’ici 2027. Moody’s anticipe des hausses de loyers annuelles pouvant atteindre 5 % d’ici 2029, soutenant des rendements attractifs même sans levier.

Retail : stabilité mais fragmentation selon les actifs

Le commerce de détail présente une évolution plus hétérogène. Si les loyers et les revenus nets progressent de manière stable, les données de transaction montrent une certaine volatilité. Les taux de capitalisation sont restés globalement stables, autour de 5 %, mais sont montés à 6,5 % pour certains actifs, notamment les centres commerciaux ancrés par une grande surface alimentaire, qui ont continué d’attirer l’intérêt des investisseurs.

Alors que l’écart entre prix de marché et valeurs estimées se resserre, les investisseurs peuvent entrevoir une meilleure visibilité dans leurs décisions d’acquisition. Certains segments comme l’industriel et le multifamily confirment leur solidité.

Sources : SitusAMC, NCREIF, Moody’s