Multifamily : la pression des prochaines échéances de dette pourrait profiter aux investisseurs

Alors que l’accession à la propriété reste hors de portée pour de nombreux ménages américains, la location s’impose comme la solution la plus accessible dans presque tous les marchés du pays. Avec des taux hypothécaires proches de 7 %, les ventes de maisons individuelles ont chuté à leur plus bas niveau depuis 30 ans, selon les données de la National Association of Realtors.

Dans ce contexte, le marché locatif multifamily se distingue par sa résilience et son attractivité. Il reste l’un des actifs les plus recherchés par les investisseurs, affichant un volume de transactions en hausse depuis 11 mois consécutifs, d’après le rapport de mai de Colliers. La dynamique reste toutefois marquée par un déséquilibre entre une demande soutenue à l’achat et une offre encore limitée, les investisseurs privilégiant des acquisitions sous les coûts de remplacement.

Des fondamentaux robustes, malgré un contexte de refinancement complexe

Les taux de capitalisation (cap rates) se maintiennent autour de 5 %, ce qui peut parfois engendrer un effet de levier négatif. Néanmoins, cette situation crée un terrain favorable à des acquisitions opportunistes : la pression des refinancements et les prochaines échéances de dette forcent certains vendeurs à revoir leurs positions. Colliers note que le segment multifamily est celui qui a bénéficié du plus grand nombre de prolongations de dette entre 2024 et 2025, avec près de 100 milliards de dollars de prêts reportés et 310 milliards arrivant à échéance cette année.

À court terme, de nombreuses dettes seront sans doute à nouveau prolongées jusqu’en 2026, mais cette stratégie de report ne pourra durer indéfiniment. Si les taux d’intérêt restent stables – ce que suggère la courbe actuelle – de nombreux propriétaires n’auront d’autre choix que de vendre, ce qui ouvrira des fenêtres d’opportunités rares pour les investisseurs disposant de capital.

Un environnement favorable à la remontée des loyers

Les fondamentaux opérationnels se renforcent, avec un taux d’occupation national proche de 95,7 %. Par ailleurs, l’offre de nouveaux logements devrait ralentir en 2025, avec environ 150 000 livraisons en moins par rapport à 2024. Cette contraction de l’offre, combinée à une demande locative toujours robuste, devrait stimuler la croissance des loyers. Déjà, les prix ont progressé d’environ 1 % depuis le début de l’année, et d’autres hausses sont attendues d’ici décembre, à condition que le marché de l’emploi reste solide.

Les marchés qui connaissent peu de livraisons enregistrent actuellement les plus fortes croissances de loyers.

Des perspectives favorables pour 2026 et au-delà

Selon Colliers, le rééquilibrage progressif des fondamentaux dans les marchés à fort potentiel démographique devrait conduire à une nouvelle phase de hausse des loyers à l’horizon 2026–2027. Des villes comme Miami ou Fort Lauderdale, qui combinent attractivité fiscale, climat favorable et croissance de la population, pourraient bénéficier pleinement de ce cycle de reprise.

Les investisseurs avisés disposent d’une fenêtre intéressante pour se positionner sur le segment, avec des prix encore attractifs, des perspectives de rendement solides et une dynamique locative portée par les arbitrages des ménages.

Sources : National Association of Realtors, Colliers