Les appartements Class B surperforment discrètement dans un marché à plusieurs vitesses

Dans un marché multifamily en phase de transition une réalité se dessine de manière de plus en plus nette : ce ne sont ni les actifs les plus haut de gamme, ni les plus économiques qui performent le mieux aujourd’hui. Le segment qui soutient réellement les performances, c’est le milieu de gamme. Le Class B.

Un marché sous pression… mais pas de manière uniforme

Le cycle actuel met en difficulté les deux extrêmes du marché, pour des raisons différentes :

Côté Class A (haut de gamme)

• Forte pression liée à l’arrivée massive de nouvelles unités
• Ralentissement de l’absorption
• Multiplication des concessions (free rent, incentives)

Les locataires typiques de ce segment, souvent jeunes actifs qualifiés, sont aujourd’hui plus sensibles à la conjoncture économique, notamment au ralentissement de certaines créations d’emplois.

Côté Class C (entrée de gamme)

• Dégradation de la capacité financière des locataires
• Hausse des impayés
• Pression sur les ratios loyers/revenus

L’inflation, notamment sur les dépenses essentielles (alimentation, énergie), pèse directement sur cette population, qui dispose de très peu de marge d’ajustement.

Le Class B : positionnement idéal dans ce cycle

Entre ces deux extrêmes, le Class B apparaît comme une zone d’équilibre particulièrement solide.

Pourquoi ?

• Une base locative encore solvable
• Moins exposée à la concurrence des constructions neuves
• Une demande structurelle forte liée au manque de logements “accessibles de qualité”

Autrement dit, le Class B capte une population sous pression… mais encore capable de payer. C’est précisément cette position intermédiaire qui en fait aujourd’hui le segment le plus résilient.

Une dynamique de marché qui favorise la stabilité

Un autre phénomène clé renforce cette tendance : la baisse de la mobilité des locataires.

À l’échelle nationale :

• Les loyers sur les nouvelles locations sont souvent stables, voire en baisse
• En revanche, les loyers des locataires en place continuent d’augmenter

Ce paradoxe s’explique simplement : les locataires préfèrent rester. Changer de logement devient plus risqué, plus coûteux, et souvent peu avantageux. Résultat :

• Moins de turnover
• Des revenus plus prévisibles pour les propriétaires
• Une meilleure stabilité des cash flows

Ce comportement est particulièrement marqué dans le Class B, où les locataires ont souvent plus à perdre en déménageant.

Un contexte structurel qui joue en faveur du locatif

Plus largement, plusieurs facteurs structurels soutiennent cette dynamique :

• Le coût d’accession à la propriété reste très élevé
• Les taux d’intérêt, les taxes et les assurances renforcent cet écart
• Une part croissante des primo-accédants dépend désormais d’un soutien familial pour acheter

Dans ce contexte, une grande partie des locataires reste durablement exclue de l’accession à la propriété. Et cela alimente directement la demande locative… notamment sur le segment Class B.

Source : CRE Daily