Les family offices s’imposent discrètement comme les nouveaux acheteurs dominants de l’immobilier commercial

Le paysage de l’immobilier commercial mondial connaît une transformation profonde. Selon le Wealth Report 2026 publié par Knight Frank, le capital privé, incluant les family offices, les fonds privés et les grandes fortunes, a désormais pris l’ascendant sur les investisseurs institutionnels dans les marchés les plus stratégiques, de Londres à l’Asie, en passant par les USA.

Depuis cinq ans, le capital privé représente la part la plus importante des transactions en immobilier commercial à l’échelle mondiale. Une évolution structurelle majeure : les investisseurs institutionnels ne dictent plus les règles du jeu, ils doivent désormais s’adapter à une nouvelle réalité de marché.

Un basculement historique dans l’allocation du capital

L’ampleur de cette transformation est particulièrement marquante. En 2007, les investisseurs fortunés consacraient à peine 2,6 % de leur patrimoine à l’immobilier commercial, privilégiant largement le résidentiel. En 2023, cette allocation atteint désormais 21 % de leur patrimoine investissable en immobilier commercial détenu en direct.

En moins de vingt ans, il s’agit d’un changement d’échelle spectaculaire. Conséquence directe : le capital privé n’est plus un acteur marginal en compétition sur quelques opportunités. Il devient progressivement la référence sur les marchés, influençant directement les prix et les dynamiques d’investissement.

D’une tendance anticipée à une nouvelle norme de marché

Pour les analystes de Knight Frank, cette évolution n’a rien d’accidentel. Elle était anticipée depuis les premières éditions du rapport, et se matérialise aujourd’hui pleinement.

Le tournant a été particulièrement visible à Londres il y a une dizaine d’années, lorsque deux investisseurs chinois ont tenté d’acquérir des actifs emblématiques à plus d’un milliard de livres chacun. Face au refus des propriétaires du Shard, ils se sont finalement reportés sur des immeubles iconiques comme le 20 Fenchurch Street ou le Leadenhall Building.

Ces transactions ont marqué un point d’inflexion : à partir de là, il est devenu évident que les investisseurs privés étaient capables d’imposer leur rythme sur les marchés prime.

L’explosion des grandes fortunes, moteur du phénomène

Ce basculement s’explique aussi par une transformation profonde de la richesse mondiale.

En 2008, la Chine comptait environ 373 000 grandes fortunes, contre 3,1 millions aux États-Unis. Aujourd’hui, le segment clé est celui des ultra-riches (UHNWIs), capables d’influencer directement les marchés immobiliers :

• plus de 121 000 en Chine
• plus de 251 000 aux États-Unis

Cette montée en puissance s’appuie notamment sur une croissance économique exceptionnelle, avec un PIB chinois en hausse de plus de 600 % en vingt ans.

Résultat : les flux de capitaux internationaux se sont intensifiés, et les investissements transfrontaliers en immobilier commercial se sont fortement accélérés.

Un capital privé devenu structurel

Pour les investisseurs déjà actifs sur le segment, le constat est clair : le capital privé n’est plus un cercle restreint d’acheteurs opportunistes à la recherche d’actifs “trophy”.

Il s’agit désormais d’une force structurelle du marché, capable de se mobiliser rapidement et de jouer un rôle clé, notamment dans les phases de cycle où les institutionnels se retirent.

De l’investissement passion à une gestion professionnelle

Autre évolution majeure : la manière dont ce capital est déployé.

Il y a vingt ans, les grandes fortunes investissaient souvent de manière opportuniste, guidées par des affinités personnelles : un hôtel, un actif retail emblématique, un immeuble prestigieux.

Aujourd’hui, ces investissements sont largement professionnalisés :

• structuration via des family offices
• recrutement d’experts issus de grandes sociétés d’investissement
• stratégies d’allocation définies et disciplinées

L’immobilier commercial est désormais perçu comme une véritable classe d’actifs stratégique.

Une vision plus rationnelle de l’immobilier commercial

Si l’attrait émotionnel pour les actifs emblématiques reste présent, il s’accompagne aujourd’hui d’une approche beaucoup plus analytique. Les investisseurs privés recherchent désormais :

• des revenus récurrents et prévisibles
• des opportunités de création de valeur (value-add, repositionnement)
• une certaine liquidité relative par rapport à d’autres actifs réels

Ce qu’il faut retenir pour les investisseurs

Ce changement de paradigme redéfinit en profondeur les règles du jeu :

• le capital privé fixe désormais le tempo sur de nombreux marchés
• la concurrence pour les actifs de qualité s’intensifie
• la rapidité d’exécution devient un avantage clé
• la sophistication des stratégies d’investissement augmente

Dans ce nouvel environnement, comprendre le comportement et les attentes du capital privé est devenu essentiel pour naviguer efficacement sur les marchés immobiliers internationaux.

Source : Knight Frank