Nouvelle vague de transactions : l’écart entre vendeurs et acheteurs se resserre

Après plusieurs mois marqués par une activité ralentie et une incertitude sur les prix, le marché américain de l’immobilier commercial (CRE) montre des signes concrets de redémarrage. Selon une récente analyse de Colliers, l’amélioration de la liquidité, le retour progressif du financement et le renforcement des fondamentaux incitent davantage de propriétaires à remettre leurs actifs sur le marché. En parallèle, les acheteurs reviennent à mesure que l’écart entre prix demandés et prix offerts se réduit. C’est sans doute le signal le plus clair d’un regain de momentum depuis plus d’un an.

Liquidité en hausse et CMBS en soutien

Plusieurs facteurs soutiennent cette reprise :

• Une activité de prêt en augmentation,
• Un marché CMBS plus actif, notamment sur les transactions importantes,
• Un fundraising qui redémarre après une période plus calme.

Les investisseurs sollicitent de plus en plus leurs brokers pour des estimations afin affiner leurs décisions, signe d’un marché plus rationnel et structuré. Autrement dit, la visibilité revient et avec elle, la capacité à transiger.

Multifamily : toujours au centre du jeu

Le multifamily reste le segment phare pour les acheteurs et les prêteurs. À fin 2025, le secteur affiche un cap rate (taux de capitalisation) moyen d’environ 5,2 %, avec des pressions d’offre qui commencent à s’atténuer. La production de nouveaux logements demeure contrainte dans de nombreux marchés.

Même si certaines métropoles du Sun Belt absorbent encore des volumes élevés de livraisons, les perspectives à moyen terme restent favorables.

Fait intéressant : sur le marché résidentiel individuel, la hausse des prix ralentit et de nombreux vendeurs retirent leurs biens lorsqu’ils n’obtiennent pas le prix espéré. Une partie de ces propriétaires se tourne vers la location, ce qui augmente temporairement la concurrence… mais renforce aussi la profondeur du marché locatif.

Bureau : un marché à deux vitesses

Dans le secteur du bureau, la polarisation se confirme. Les entreprises privilégient les immeubles “best-in-class”, accentuant l’écart entre actifs prime et secondaires.

• Cap rate moyen : environ 7,5 %
• Prix en légère progression (+2 % sur un an)

Les transactions se structurent davantage via :

• des ventes partielles (partial-interest sales),
• des financements CMBS,
• des ventes de notes plutôt que des reprises d’actifs par les banques.

La nouvelle construction se concentre principalement sur des projets build-to-suit ou très largement pré-loués. Par ailleurs, les conversions (notamment vers du résidentiel) contribuent à réduire l’inventaire vacant.

Industriel : retour du capital institutionnel

Le secteur industriel affiche également un redémarrage.

Avec un cap rate autour de 5,2 % et des prix globalement stables, les investisseurs institutionnels reviennent progressivement, tant à l’achat qu’à la vente.

La baisse des mises en chantier et une absorption toujours solide devraient :

• réduire les taux de vacance,
• soutenir la croissance des loyers,
• améliorer les projections d’underwriting.

Ce que cela signifie pour la Floride

Sur le terrain en Floride du Sud, ces tendances nationales se matérialisent clairement :

• Les vendeurs deviennent plus réalistes,
• Les acheteurs retrouvent confiance,
• Les lenders reprennent des positions mesurées mais actives.

Le resserrement de l’écart acheteurs-vendeurs change profondément la dynamique. Historiquement, ce type de phase, où la liquidité revient mais où les prix n’ont pas encore pleinement compressé, constitue souvent une fenêtre stratégique intéressante pour les investisseurs disciplinés.

Source : Colliers