La pénurie de logements aux USA reste difficile à quantifier… mais tend durablement la demande locative

Aux États-Unis, tout le monde s’accorde sur un point : il manque des logements. En revanche, personne ne s’accorde réellement sur l’ampleur exacte de cette pénurie, ce qui complique la lecture du marché pour les décideurs publics comme pour les investisseurs immobiliers.

Comme l’a récemment souligné The Washington Post, chaque grande institution avance ses propres estimations, parfois très éloignées les unes des autres. Cette absence de consensus alimente le débat, mais ne remet pas en cause une réalité plus structurante : l’offre de logements peine à suivre la demande, notamment sur le segment locatif.

Des estimations très divergentes selon les sources

Les chiffres varient fortement selon les méthodologies retenues.

Zillow estime qu’environ 89,1 millions de ménages vivent en situation de “doubling up”, c’est-à-dire en partageant un logement avec des personnes extérieures à leur foyer. Selon Zillow, le déficit national atteignait 4,7 millions de logements à l’été 2025.

McKinsey & Company propose une estimation plus élevée, évaluant le manque à 8,2 millions d’unités en 2023, avec un risque de montée à 9,6 millions d’ici 2035 si la production reste insuffisante.

D’autres institutions, comme Goldman Sachs, avancent une lecture plus prudente : 3 à 4 millions de logements supplémentaires seraient nécessaires pour améliorer l’accessibilité.
Le Brookings Institution évaluait pour sa part le déficit à 4,9 millions de logements en 2023, tandis que Freddie Mac avançait une estimation de 3,7 millions d’unités en 2024.

Un problème de définition… mais une conséquence bien réelle

Ces écarts reflètent avant tout des différences de définition : ce qu’est un ménage, le niveau de vacance jugé sain, ou encore la manière de mesurer la demande latente.

Mais au-delà des débats méthodologiques, la conséquence économique est tangible. Lorsque l’offre de logements reste durablement inférieure à la demande, les ménages reportent leur accès à la propriété et se tournent plus longtemps vers le marché locatif.

Une pression structurelle sur la demande locative

Cette pénurie contribue directement à tendre la demande locative, en particulier dans les zones dynamiques économiquement et démographiquement.
Les ménages restent locataires plus longtemps, les situations de colocation ou de partage de logement se multiplient, et la rotation ralentit.

Pour le multifamily, cela se traduit par :

• une demande locative soutenue dans le temps,
• une meilleure résilience des taux d’occupation,
• et, à long terme, un soutien structurel aux loyers, même si des ajustements peuvent intervenir à court terme selon l’offre locale.

Quelques repères démographiques

En 2023, la population américaine atteignait environ 334,9 millions d’habitants, répartis sur 131,4 millions de ménages. Pour Brookings, une pénurie apparaît lorsque l’offre de logements est inférieure à la demande aux prix en vigueur, compte tenu d’un taux de vacance permettant le bon fonctionnement du marché.

Conclusion

Cette situation envoie un signal clair : au-delà des chiffres précis, la tension structurelle sur l’offre continue de soutenir la demande locative. À long terme, ce déséquilibre reste un facteur clé de résilience pour les marchés bien localisés et portés par l’emploi et la démographie.

Sources : The Washington Post, Zillow, McKinsey & Company, Goldman Sachs, Brookings Institution