Le “value-add” entre dans une nouvelle phase de création de valeur

Les investisseurs spécialisés dans les immeubles résidentiels à repositionner entrent dans une nouvelle phase de marché. Les performances futures dépendront moins de la seule évolution des conditions financières et davantage de la capacité à améliorer concrètement les revenus et l’exploitation des actifs.

Cette évolution peut représenter une opportunité pour les opérateurs expérimentés, capables d’identifier les bons immeubles, de maîtriser les travaux et d’optimiser durablement les revenus locatifs.

Des performances historiques particulièrement solides

La dernière étude de Trepp s’intéresse aux résidences multifamily construites dans les années 1970. Ces actifs sont depuis longtemps recherchés par les investisseurs « value-add », car ils offrent généralement un potentiel de revalorisation important sans nécessiter une rénovation trop importante.

Trepp a analysé plus de 1 400 opérations de refinancement portant sur près de 1 300 résidences construites entre 1970 et 1979. L’étude compare les valorisations retenues par les prêteurs lorsque les mêmes immeubles revenaient sur le marché du financement.

Sur une durée médiane de détention de 59 mois, la valeur des propriétés a progressé de 63,1 %, soit environ 9 millions de dollars par actif. Dans le même temps, le revenu net d’exploitation médian a augmenté de 39,4 %.

Seules 6,1 % des opérations analysées ont enregistré une baisse de valeur, ce qui illustre la solidité des performances observées sur cette catégorie d’actifs.

Deux moteurs de création de valeur

Ces résultats s’expliquent par la combinaison de deux facteurs. D’une part, les rénovations, les hausses de loyers et l’amélioration de l’exploitation ont permis d’augmenter les revenus générés par les immeubles.

D’autre part, la baisse des taux de capitalisation, de 81 points de base sur l’échantillon étudié, a renforcé la valeur attribuée par les investisseurs et les prêteurs à ces revenus.

Les propriétaires ont donc bénéficié à la fois de l’amélioration réelle des performances de leurs actifs et d’un environnement financier particulièrement favorable.

Le retour d’un “value-add” plus opérationnel

Depuis 2022, la remontée des taux de capitalisation et le renchérissement du financement ont réduit l’effet automatique de revalorisation dont bénéficiaient de nombreux actifs.

Cela ne signifie pas que les opportunités ont disparu. Elles reposent simplement davantage sur la qualité de l’exécution.

La croissance du revenu net d’exploitation, la maîtrise des charges, la sélection des rénovations les plus rentables et la qualité de la gestion deviennent les principaux moteurs de performance.

Cette nouvelle phase devrait favoriser les investisseurs capables de créer de la valeur à l’échelle de l’immeuble, plutôt que ceux qui comptaient principalement sur une hausse générale du marché.

Pour les opérateurs disciplinés, le value-add reste donc une stratégie attractive. La différence est que les rendements futurs devront davantage être construits par l’exploitation que simplement accompagnés par les marchés de capitaux.

Source : Trepp