Multifamily américain : pour les investisseurs, le top départ est enfin donné

Après plusieurs années marquées par l’attentisme et l’incertitude, le marché du multifamily américain montre des signes clairs de redémarrage. En ce début 2026, de plus en plus d’investisseurs considèrent que les conditions se remettent progressivement en place pour revenir à l’action, avec une visibilité en amélioration par rapport aux exercices précédents.

Ce changement de perception est notamment souligné par John Chang, économiste en chef chez Marcus & Millichap, à l’issue de nombreuses rencontres avec des investisseurs lors de la conférence annuelle du National Multifamily Housing Council.

Un sentiment qui évolue rapidement

Selon John Chang, le discours tenu par les investisseurs tranche nettement avec celui observé ces dernières années. La prudence reste présente, mais elle laisse désormais place à une envie plus affirmée de déployer des capitaux. Plusieurs investisseurs lui ont indiqué disposer de liquidités prêtes à être investies et ne plus vouloir rester en marge du marché.

Cette évolution du sentiment est souvent caractéristique des phases de sortie de cycle, lorsque l’incertitude commence à se dissiper sans pour autant avoir totalement disparu.

Des ambitions d’acquisitions revues à la hausse

Autre élément marquant : l’augmentation significative des objectifs de volume. Alors que beaucoup d’acteurs se limitaient récemment à une ou deux acquisitions par an, certains envisagent désormais plusieurs transactions sur 2026, parfois trois, cinq, voire davantage.

Cette inflexion traduit une confiance croissante dans la capacité du multifamily à retrouver un rythme d’investissement plus soutenu, notamment à mesure que les ajustements de prix et les conditions de financement deviennent plus lisibles.

Les investisseurs institutionnels aux avant-postes

Ce retour progressif de l’activité est particulièrement visible chez les investisseurs institutionnels et les fonds, souvent soutenus par des sources de capital stables comme les family offices. Ces acteurs disposent non seulement de liquidités, mais aussi de la capacité opérationnelle nécessaire pour saisir des opportunités dans un marché encore hétérogène.

À l’inverse, la présence des investisseurs privés était plus limitée, signe que cette phase du cycle favorise avant tout les opérateurs établis, expérimentés et bien structurés.

Des vents contraires toujours présents à court terme

Malgré ce regain d’optimisme, les investisseurs restent conscients des défis persistants. Le ralentissement de la création d’emplois pourrait peser sur la demande locative, tandis que le niveau élevé de nouvelles livraisons, en particulier dans les marchés du Sun Belt, continue de créer une pression sur les loyers et les taux d’occupation.

Beaucoup anticipent ainsi une année 2026 encore irrégulière, le temps que l’excès d’offre soit progressivement absorbé par le marché.

Une lecture plus constructive à moyen terme

À plus long terme, la vision reste néanmoins plus positive. Une fois la vague de nouvelles livraisons absorbée, la majorité des investisseurs interrogés s’attend à une amélioration des fondamentaux, fidèle à la logique cyclique du multifamily américain.

Dans ce contexte, 2026 apparaît comme une année charnière : encore marquée par des déséquilibres, mais offrant des opportunités intéressantes pour les investisseurs capables d’anticiper, de rester disciplinés et de se positionner avant un retour complet de la concurrence.

Source : Marcus & Milichap