Multifamily aux États-Unis : le rebond n’est pas une question de “si”, mais de “quand”

Après trois années marquées par des taux d’intérêt élevés, une inflation volatile et une forte augmentation de l’offre locative, une question domine aujourd’hui le marché multifamily américain : quand le secteur repartira-t-il durablement ?

Pour John Chang, directeur de la recherche chez Marcus & Millichap, la réponse est claire :

le marché multifamily repartira – la seule inconnue reste le timing exact.

Un record d’offre, mais une résilience étonnante des fondamentaux

Entre 2022 et 2025, les États-Unis ont connu un cycle de développement exceptionnel :

• plus de 1,4 million de nouvelles unités livrées,
• un pipeline encore élevé dans de nombreux marchés de la Sunbelt,
• un ralentissement récent de l’absorption.

Et pourtant, surpris :

• le taux de vacance national a déjà diminué de 1,30 % depuis son pic 2024,
• atteignant 4,6 % au T3 2025.

Autrement dit : malgré la pression de l’offre, la demande reste structurellement solide.

Mais un ralentissement conjoncturel pèse à court terme

Plusieurs facteurs macroéconomiques freinent la reprise immédiate :

• le lancement en avril des tarifs “Liberation Day”, qui a renforcé l’incertitude économique,
• un ralentissement de la création d’emplois :
  • ~500 000 emplois créés entre janvier et avril 2025,
  • ~193 000 seulement entre mai et septembre,
• l’augmentation du chômage des jeunes actifs, particulièrement dans la cohorte des 20-28 ans où le taux atteint 7,4 %,
• un recul du moral des ménages,
• un ralentissement de la formation de nouveaux foyers.

Ce cocktail conjoncturel limite temporairement la demande locative.

La Sunbelt en première ligne — mais attention aux nuances

Les impacts sont les plus visibles dans les marchés de la Sunbelt, historiquement moteurs de croissance :

• vacance ~2,00 % au-dessus de la moyenne nationale,
• rent growth négatif depuis trois ans.

La raison est simple :

• la migration post-Covid, qui alimentait une absorption record, se normalise,
• les pipelines de développement restent plus élevés dans ces marchés.

Cependant, il serait erroné d’y voir un renversement de tendance durable. Le ralentissement est surtout cyclique, lié à un excès temporaire d’offre.

À l’inverse, les marchés avec peu de nouvelles livraisons semblent mieux positionnés à court terme.

Pourquoi le long terme reste très favorable

Les fondamentaux qui ont rendu le multifamily attractif restent intacts :

• déficit structurel de logements abordables,
• coûts d’accession en hausse,
• mobilité professionnelle accrue,
• croissance démographique dans plusieurs régions,
• vieillissement du parc locatif Américain.

Autrement dit :

les excès actuels d’offre ne remettent pas en question la dynamique à long terme.

Le marché absorbera progressivement les livraisons record, surtout si la Fed entame la baisse de ses taux en 2026 comme largement anticipé.

Conclusion

Chez Florida Invest, plusieurs convictions guident notre lecture du marché :

• le timing importe, mais la vision long terme prime,
• les acquisitions dans des marchés stabilisés de la Sunbelt restent pertinentes,
• l’environnement actuel crée des opportunités d’achat avec un discount temporaire,
• le retournement pourrait être rapide lorsque la demande repartira.

Notre stratégie reste disciplinée :

• privilégier des actifs bien localisés,
• limiter l’exposition aux projets trop récents avec pipeline dense,
• maintenir un levier modéré dans l’environnement actuel.

Source : Marcus & Millichap