Les investisseurs restent sélectifs alors que les cap rates du multifamily poursuivent leur hausse

Selon le rapport Crexi d’août 2025, les investisseurs continuent d’identifier des opportunités sur le marché multifamily, mais privilégient les zones bénéficiant d’une croissance solide de l’emploi et d’un volume limité de nouvelles livraisons. La sélectivité reste de mise malgré l’attrait structurel du secteur, renforcé par la pénurie de logements au niveau national.

En août, le cap rate médian des transactions multifamily est légèrement monté à 6,36 %, tandis que les cap rates affichés ont reculé à 7,19 %. Cet écart traduit une phase de « découverte des prix » avec des offres ciblées sur les actifs de qualité.

Le prix médian des transactions a atteint 210,28 $ par pied carré, en hausse de 3,55 % sur un mois et de 1,2 % sur un an. Ce chiffre reste nettement supérieur au prix médian demandé (174,53 $ par pied carré), un écart de 20,48 %. Crexi explique cette différence par la typologie des actifs échangés, souvent des biens stabilisés ou implantés dans des communautés en croissance bien situées.

En revanche, les délais de vente se sont allongés : 152 jours en moyenne en août 2025, contre 146 jours un an plus tôt, signe d’une prudence accrue des acheteurs. Malgré cela, la vitesse de transaction reste bien meilleure que dans les segments bureaux ou industriel.

Côté loyers, la croissance nationale se stabilise, avec de modestes hausses mensuelles. Certaines zones côtières, comme San Francisco, enregistrent de fortes progressions, portées par une vacance limitée et le retour des salariés dans les bureaux. La demande locative est par ailleurs soutenue par la difficulté croissante d’accéder à la propriété.

Les performances régionales restent contrastées, le marché absorbant encore l’excès d’offre d’appartements. Crexi souligne néanmoins que l’activité des investisseurs s’améliore dans les marchés à forte dynamique d’emploi et à faible pipeline de construction. Enfin, suite à la récente baisse de taux de la Fed et l’annonce de deux nouvelles réductions d’ici la fin de l’année, la pression sur les cap rates pourrait se relâcher et favoriser un regain de transactions multifamily.

Source : Crexi