North Beach : la nouvelle pépite de Miami Beach en plein boom

Alors que South Beach et Mid Beach continuent d’attirer les projecteurs avec leurs hôtels iconiques, leurs clubs réputés et leurs plages mythiques, c’est désormais vers le nord de Miami Beach que se tournent les regards des développeurs et investisseurs avertis. North Beach, longtemps resté en marge du développement immobilier effréné de la ville, connaît aujourd’hui une transformation profonde, portée par un nouveau cadre réglementaire, des prix du foncier encore accessibles, et une vision urbaine ambitieuse.

Un quartier longtemps oublié, désormais en pleine effervescence

Entre Bal Harbour au nord, connu pour ses boutiques de luxe, et South Beach au sud, temple du tourisme festif, North Beach est longtemps resté en retrait du développement effervescent de la ville. Mais les choses évoluent rapidement. Depuis quelques années, le quartier attire de plus en plus de développeurs, séduits par la disponibilité de terrains à prix raisonnables, la possibilité d’y faire du locatif saisonnier, et une atmosphère de quartier bien différente du tumulte de South Beach.

“North Beach a toujours été un peu sous-développé. Mais aujourd’hui, avec les mégaprojets comme Ocean Terrace ou la renaissance du Deauville, il est en train de devenir une destination de premier plan à Miami Beach”, affirme Jaret Turkell, managing director chez Berkadia et ancien résident du quartier.

Un cadre réglementaire favorable au développement

L’un des tournants majeurs dans cette dynamique de transformation remonte à 2017, lorsque les électeurs ont approuvé la création du Town Center Zoning District. Cette nouvelle réglementation, concentrée autour des rues 69e à 72e, entre Indian Creek Drive et Collins Avenue, permet aux développeurs d’agréger plusieurs parcelles pour construire des bâtiments plus hauts – à condition d’offrir des contreparties publiques.

Ce changement a ouvert la voie à des projets de plus grande envergure et a attiré des acteurs majeurs de la scène immobilière locale et nationale. Tom Mooney, directeur de la planification de Miami Beach, précise que plusieurs projets sont actuellement à l’étude dans ce périmètre, et que le premier bâtiment livré dans ce cadre est le 72 Park, un condominium de 22 étages.

Des projets ambitieux signés par des développeurs de renom

Lefferts, un groupe basé à New York, est aujourd’hui l’un des promoteurs les plus actifs du quartier. Après avoir livré le 72 Park, dont les unités se vendaient à partir de 700 000 $, la société prévoit trois autres bâtiments dans les environs immédiats, dont le Palma, déjà prévendu à 30 % et dont la construction débutera dans les 60 jours.

Plus haut de gamme, le 72 Carlyle sera destiné à une clientèle plus résidentielle, avec des prix démarrant à 1,6 million de dollars pour des résidents souhaitant rester à Miami Beach tout en quittant leur maison individuelle. Un quatrième projet est aussi à l’étude sur Indian Creek.

Autre acteur emblématique du marché, Terra, développe actuellement un projet de résurrection du mythique Deauville Beach Resort, rasé après des années d’abandon. Ce futur complexe comprendra 150 chambres d’hôtel et 120 condos de luxe, dans un style mid-century modern rendant hommage au bâtiment d’origine.

Terra est également à l’origine du très prestigieux Eighty Seven Park, livré en 2020. Son CEO David Martin est formel : “North Beach offre un environnement rare combinant qualité de vie, rareté foncière et accessibilité relative. C’est une recette gagnante.”

Une offre diversifiée, mais une tension sur le logement abordable

Si les projets de condos haut de gamme se multiplient, la question du logement abordable reste centrale. La ville entend utiliser les recettes fiscales de la North Beach Community Redevelopment Agency (CRA), qui touchera des centaines de millions de dollars grâce aux nouveaux projets, pour soutenir l’habitat accessible.

Au moins 10 % des revenus de cette entité devront être affectés au logement abordable et de milieu de gamme, selon la commissaire municipale Tanya K. Bhatt. Le CRA pourra également financer la rénovation de locaux commerciaux pour favoriser les entreprises locales.

Bhatt se montre cependant prudente sur le rythme du développement, alertant sur des infrastructures parfois insuffisantes : “L’eau, les eaux pluviales, le stationnement… ce sont des défis que nous devons anticiper.”

Une identité préservée et une qualité de vie recherchée

Contrairement à South Beach, North Beach cultive une ambiance plus détendue, familiale et résidentielle. Moins bruyante, plus verte, mieux connectée aux parcs et aux équipements municipaux, elle attire une population en quête d’un Miami Beach plus authentique.

Le quartier abrite de nombreux restaurants de quartier, un amphithéâtre public, des terrains de sport et de larges plages accessibles à pied. Le futur complexe communautaire de la 72e rue, financé à hauteur de 53,8 millions de dollars par la ville, viendra renforcer cette offre, avec piscine olympique, bibliothèque, salle de sport, piste de course et parking.

Le développeur Eduardo Otaola (Constellation Group), actuellement à l’œuvre sur Ella Miami Beach (103 unités en location courte durée), confirme : “C’est un quartier qui attire de nouveaux arrivants, mais aussi des résidents de Miami Beach qui veulent rester dans la ville sans payer les prix de South Beach.”

Des atouts uniques pour les investisseurs immobiliers

North Beach combine aujourd’hui plusieurs avantages rares sur le marché immobilier de Miami :

• Un potentiel de revalorisation élevé grâce à la rareté foncière, à la modernisation en cours et aux investissements publics.
• Un cadre réglementaire favorable très recherché par les investisseurs internationaux.
• Des prix d’entrée encore attractifs, dans un environnement balnéaire hautement désirable.
• Une demande locale et touristique soutenue, à la fois par les résidents hivernaux et les nouveaux ménages cherchant à s’éloigner des zones festives.

La requalification de bâtiments bas, les programmes de co-living (comme le i5 Wynwood développé par Related à proximité), et les projets hôteliers portés par des groupes comme Moxy, Arlo ou NoMad à Miami Beach sont autant d’indicateurs de l’évolution du marché et de l’intérêt croissant pour des usages mixtes, modernes et connectés à la culture locale.

North Beach est à un moment charnière. En pleine mutation, porté par une volonté politique affirmée, des acteurs privés solides, une demande en croissance et une image en renouvellement, le quartier a tout pour devenir l’une des zones les plus prisées de Miami Beach d’ici 2030.

Comme le résume parfaitement David Martin de Terra :

“North Beach est en train de se redéfinir. Et cette époque marquera son identité pour les décennies à venir.”

Source : South Florida Business Journal, Berkadia