Notre travail d’Asset Manager : comment nous optimisons les propriétés de nos investisseurs pour décupler leurs performances ?- Partie 2 – Stratégies et ROI

A quoi ressemblent ces stratégies d’optimisation ?

Ce sont les mêmes stratégies opérées par les grands fonds d’investissements immobiliers privés américains ou les investisseurs sophistiqués :

• L’amélioration de l’état de l’immeuble par des travaux stratégiques (peintures, terrasse, jardin, etc.)
• Améliorer la perception qu’a le marché de l’immeuble grâce une campagne marketing (changement de nom, organisation d’évènements pour les résidents, etc.)
• Et rénovation des appartements en fonction de la demande locale
• Et/ou augmenter le nombre de chambres ou salles de bain dans les appartements lorsque cela est possible
• Et/ou créer de nouvelles sources de revenus dans l’immeuble
• Nous permettant d’augmenter les loyers et d’attirer de meilleurs locataires
• Tout en captant une tendance haussière des loyers et des prix immobiliers en sélectionnant un immeuble situé dans une zone de croissance
• Et possiblement utiliser le levier bancaire afin d’améliorer le retour sur investissement

Comment garder un œil sur la réalisation de la stratégie ?

Notre département de gestion locative et de gestion d’actifs a mis en place de nombreux systèmes pour obtenir une totale transparence avec nos investisseurs :

• Nous réglons toutes les dépenses et percevons les revenus relatifs à votre bien. Vous recevez votre revenu net sur le compte de votre société immobilière et le rapport de gestion à la fin de chaque trimestre
• Consultez les données de gestion de votre bien à tout moment en vous connectant à notre plate-forme
• Les dépenses supérieures à 350 dollars sont réalisées uniquement avec votre accord
• Nous offrons toujours plus de services aux locataires tel que le paiement en ligne de leurs loyers et le suivi de leurs demandes envoyées au Property Manager

Que se passe-t-il une fois la stratégie réalisée ?

Une fois votre immeuble amené au maximum de sa valeur et de ses performances, quatre stratégies sont possibles :

• Conserver votre immeuble comme une rente 100% passive, avec des loyers qui vont s’apprécier petit à petit chaque année grâce au marché locatif porteur en Floride
• Vendre l’immeuble optimisé au maximum de sa valeur, retirer vos gains et payer votre impôt sur les plus-values s’il y a lieu
• Vendre l’immeuble optimisé au maximum de sa valeur, différer le paiement de vos taxes grâce à la section 1031 du code IRC américain, et réinvestir votre capital pour une acquisition similaire plus importante
• Poser une garantie bancaire sur l’immeuble afin d’obtenir un nouveau financement et réinvestir dans une nouvelle opération plus importante, sans avoir besoin d’injecter de capital à nouveau

Comment optimiser vos retours sur investissements sur le long-terme ?

Contrairement aux idées reçues, une stratégie d’investissement immobilier, aux USA notamment, est souvent beaucoup plus rentable sur le long-terme, car elle permet de nombreux avantages :

• Capter année après année la tendance haussière d’un marché immobilier bien situé dans une zone à l’économie solide
• Améliorer petit à petit la rentabilité des actifs en augmentant progressivement les loyers en accord avec la demande locale
• Bénéficier d’une fiscalité extrêmement avantageuse, notamment grâce au montage en société
• Réinvestir régulièrement dans un nouveau bien immobilier sans forcément injecter d’argent, grâce au système de refinancement américain
• Le facteur temps qui intervient dans de nombreux domaines : amortissement des frais d’acquisition, dépréciation, réduction des taux d’imposition sur la plus-value potentielle, action de l’inflation, etc.

Quels retours sur investissements possibles sur les marchés immobiliers non-risqués et porteurs ?

Pour les investisseurs qui s’intéressent aux stratégies à moyen/long-terme sur des segments de marchés sécuritaires, il est possible de générer des retours très intéressants (pouvant aller de 10 à 15% par an sur 5 ans) en choisissant le bon partenaire et en faisant confiance à son expertise. Généralement, ces opérations prennent la forme de partenariats sur des repositionnements d’immeubles afin d’optimiser les performances de la propriété petit à petit grâce à une excellente gestion et des travaux stratégiques, dans le but d’augmenter sa valeur et de la revendre plus tard à un prix plus élevé.

Pour les investisseurs souhaitant capitaliser sur le long-terme, bénéficier de plus de leviers comme le refinancement américain et acquérir des bénéfices stables et performants, les stratégies les plus adaptées sont d’une dizaine d’années ou plus, et permettent de multiplier considérablement le retour sur le capital initial. Tout dépendra de la stratégie choisie avec votre partenaire. Pour en savoir plus, le mieux est de nous demander un audit personnalisé de vos objectifs.