Le nombre de retards de paiements de prêts hypothécaires augmente fortement aux USA : analyse des conséquences et opportunités

Le nombre de prêts hypothécaires en difficulté de paiement a continué son augmentation dans le sud de la Floride et dans l’ensemble du pays en juin et juillet, selon deux rapports publiés par CoreLogic. Cette situation pourrait entraîner, à l’avenir, un nombre important de saisies immobilières et donc un impact potentiel sur les prix au niveau local et national.

Un précédent rapport indiquait une hausse importante du nombre de retards de paiements en juin

Selon le précédent rapport de CoreLogic en septembre, le constant était déjà important au mois de juin 2020.

Bien que des ordonnances empêchaient et empêchent toujours les prêteurs de saisir les actifs des propriétaires qui ont été touchés par la pandémie, les emprunteurs sont toujours tenus de payer leur hypothèque. La montée des impayés intensifie les inquiétudes sur la manière dont ces propriétaires vont rattraper les paiements manqués lorsque les saisies seront autorisées.

Le taux de propriétaires du sud de la Floride en retard de paiement d’au moins 30 jours sur leurs prêts hypothécaires en juin était de 13,4 %, contre 5,3 % pour le même mois l’année dernière, mais en légère baisse par rapport aux 13,9 % de mai 2020.

La plus grande préoccupation concernait déjà les paiements “très en retard”, que CoreLogic définit comme des prêts en retard d’au moins 90 jours ou en cours de saisie.

Les propriétaires du sud de la Floride avaient un taux de 7,1 % de paiements “très en retard” en juin, contre 2 % pour le même mois l’année dernière et 2,4 % en mai. Cela montre qu’un nombre important de personnes qui ont pris du retard dans leurs paiements hypothécaires au cours des premiers mois de la pandémie n’ont toujours pas pu commencer à rembourser.

En juin 2020, le taux de saisie en Floride du Sud n’était que de 0,6 %. En effet, l’État a mis en place un moratoire sur les saisies immobilières résidentielles.

La Floride du Sud a connu en juin la plus forte augmentation de taux de défaillance grave aux États-Unis. Selon CoreLogic, cette hausse est en partie due à l’effondrement du marché du tourisme, qui a privé de revenus une partie des travailleurs de la région.

Une situation confirmée par le dernier rapport

Le dernier rapport paru en octobre indique que 8,4 % des prêts hypothécaires du sud de la Floride sont en retard grave de paiement, c’est-à-dire qu’ils sont en retard d’au moins 90 jours ou à un stade de saisie. C’est une augmentation par rapport aux 7,1 % de juin et aux 2 % de juillet 2019. Il devient clair que l’impact de la pandémie sur l’économie a fait prendre un retard dangereux à de nombreux ménages sur leurs paiements hypothécaires.

Le sud de la Floride a connu en juillet la troisième plus forte augmentation annuelle du taux de mauvais payeurs parmi toutes les régions métropolitaines des États-Unis.

Cependant, il y a eu moins de prêts en souffrance depuis au moins 30 jours dans le sud de la Floride. Selon CoreLogic, 12,1 % des prêts étaient en souffrance depuis au moins 30 jours en juillet, contre 13,4 % en juin.

Le taux de saisie en Floride du Sud était toujours au bas niveau de 0,6 % en juillet, grâce aux règlementations en place interdisant temporairement les saisies en cas de retard de paiements lié à la pandémie.

Une situation qui s’intensifie également au niveau national

Dans l’ensemble des États-Unis, le taux de délinquance était de 7,1 % en juin 2020 et le taux de prêts gravement en souffrance de 3,4 %. C’est le taux de défaillance grave le plus élevé depuis février 2015.

Au mois de juillet, un record datant de 1999 a été atteint concernant le taux de prêts en souffrance depuis au moins 120 jours. Le taux de prêts en souffrance depuis au moins 90 jours quant à lui est le plus élevé depuis avril 2014.

A moins que le gouvernement fédéral n’offre un soutien aux emprunteurs, le taux de délinquance grave pourrait augmenter fortement dans les prochains mois, et des millions de familles pourraient perdre leur maison à moyen terme, a déclaré CoreLogic. Cela mettrait également une pression à la baisse sur les prix des maisons en raison de toutes les ventes en difficulté au niveau national.

Frank Martell, président et directeur général de CoreLogic avait déclaré : “Alors que le gouvernement fédéral et des États s’efforcent d’apporter un soutien économique supplémentaire, nous nous attendons à ce que le nombre de défaillances graves continue d’augmenter, en particulier chez les ménages à faibles revenus, les propriétaires de petites entreprises et les employés de secteurs comme le tourisme qui ont été durement touchés par la pandémie”.

Une conjoncture difficile, source d’opportunités

“Beaucoup d’Américains profitent de la faiblesse des taux d’intérêts pour acheter leur première maison”, a déclaré Frank Martell, président et directeur général de CoreLogic. “Toutefois, étant donné l’instabilité du marché du travail, de nombreux propriétaires commencent à ressentir les pressions cumulées de l’instabilité des revenus et de l’endettement sur les réserves d’épargne personnelle, ce qui augmente le risque de prendre du retard sur leur hypothèque et donc à terme, le risque de saisie”.

Ce constat, à double tranchant entre des taux d’intérêts très bas et une grande fragilité des détenteurs de prêts hypothécaires résidentiels représente cependant une excellente source d’opportunités immobilières pour les investisseurs. L’augmentation plus que probable du nombre de propriétés saisies et de propriétaires en grande difficulté souhaitant éviter une potentielle saisie va permettre, dans de nombreux marchés anciennement “de vendeurs”, un inversement temporaire du pouvoir de négociation. Lorsque les régulations de protection des détenteurs de prêts hypothécaires liées à la crise pandémique seront terminées, la fenêtre d’investissement se dessinera peu à peu à mesure que le marché retournera à un fonctionnement normal.

Sources : South Florida Business Journal, CoreLogic.