Y aura-t-il une fenêtre d’opportunité pour les acheteurs dans les prochains mois ?

L’opportunité d’acheter des actifs à des prix plus bas pourrait ne pas durer longtemps. L’enquête récente de CBRE sur les taux de capitalisation de l’immobilier commercial montre que les augmentations de taux d’intérêt et l’expansion des taux de capitalisation atteindront leur sommet plus tard cette année même s’ils devraient diminuer en 2024. L’enquête a été menée en novembre et décembre et reflète les transactions du second semestre 2022. Plus de 250 professionnels de l’immobilier de CBRE ont participé.

Spencer G. Levy, global client strategist & senior economic advisor chez CBRE, a déclaré dans des remarques préparées que la hausse rapide des taux d’intérêt au cours de l’année écoulée a eu des conséquences.

“Avec des taux à court terme de 400 à 500 points de base plus élevés qu’il y a un an, le seul moyen de maintenir le TRI est d’acquérir des actifs à des valeurs plus basses”, a déclaré Levy. “Et c’est avant de prendre en compte la prime de risque associée à l’incertitude du marché qui maintient de nombreux acheteurs et vendeurs sur la touche”.

CBRE prévoit que le taux de la Fed dépassera probablement 5% en 2023, pour tomber à environ 2% d’ici 2025.

Le besoin de trouver un équilibre

Jeff Holzmann, Chief Operating Officer chez RREAF Holdings, a déclaré à que chaque marché “efficient” tend à trouver un point d’équilibre entre l’offre et la demande de manière à ce qu’il soit efficace pour les deux parties d’effectuer une transaction.

“La récente augmentation des taux d’intérêt de la Fed entraîne une hausse du coût de financement et à moins que les porteurs de projets immobiliers trouvent un moyen d’équilibrer ou de compenser ces coûts supplémentaires, les transactions vont s’arrêter”, a déclaré Holzmann.

“Ce besoin de trouver un équilibre est, aujourd’hui, ce qui entraîne la baisse de la valeur des propriétés, ou en d’autres termes, les taux de rendement supérieurs. La question maintenant est de savoir combien de temps cela peut durer et si la tendance se poursuivra.”

Il a déclaré que parce que les taux de rendement sont considérés davantage comme un résultat du coût de financement et moins comme une fonction de l’offre et de la demande, il croit que la majorité de l’impact est derrière nous, les taux d’intérêt augmenteront à un rythme plus lent, s’aplaniront ou même reculeront au cours des 24 prochains mois.

“Nous observons que les taux de rendement vont être légèrement en retard mais s’ajusteront probablement d’un quart après que les taux se soient stabilisés à un niveau inférieur”, a déclaré Holzmann. “Bien sûr, des facteurs macroéconomiques tels que la guerre en Europe, une autre pandémie mondiale ou des troubles politiques peuvent bouleverser cette équation, entraînant un résultat différent.”

Le narratif privilégié par les investisseurs

Noel Liston, managing broker de Core Industrial Realty à Chicago, déclare que l’enquête de CBRE et le rapport semblent correspondre au récit favori de la plupart des propriétaires et investisseurs immobiliers en ce moment.

“C’est-à-dire que l’augmentation rapide du coût du capital et l’ajustement à la hausse associé des taux de capitalisation se stabiliseront probablement au premier semestre 2023”, a déclaré Liston. “Une fois que les coûts du capital se stabiliseront, les investisseurs pourront respirer et les taux de capitalisation devraient se stabiliser en conséquence”.

“En avançant vers 2024, il y aurait probablement une inversion de la tendance sur les coûts du capital et les taux de capitalisation. Les niveaux de 2018-2022 ne seront peut-être pas atteints, mais nous ne devrions pas en être trop éloignés”.

Liston a déclaré que le seul défi de ce récit est la chronologie.

“L’escalade des coûts de capital pour l’immobilier devrait diminuer naturellement, ce qui devrait entraîner une réduction des taux de capitalisation”, a-t-il déclaré.

“À mesure que l’inflation diminue en raison de l’atténuation ou de l’élimination des facteurs liés à la pandémie, la Réserve Fédérale devrait se sentir plus à l’aise pour assouplir ou éliminer les hausses de taux au second semestre de cette année.

“La plus grande question qui reste est de savoir si la Réserve Fédérale réagira de manière rapide et efficace. Les récentes augmentations du coût du capital ont été télégraphiées et transparentes quant à l’impact souhaité, réduisant l’inflation à environ 2%, le scénario souhaité par la Fed“.

“Évaluer l’inflation pour le coût des services et des biens de base est relativement simple, évaluer l’impact des coûts de capital élevés et de leurs effets sur les valeurs, le flux de transactions et la santé des marchés immobiliers est moins simple”.

“Cela est simplement dû au facteur temps qui joue sur les marchés immobiliers. Il reste toujours la possibilité d’un délai prolongé pour la stabilisation des coûts de capital et la baisse subséquente. Néanmoins, dans le scénario inconfortable de taux plus élevés pendant une période plus longue, il semble que l’économie est sur une base solide, que l’inflation recule et qu’une normalité nouvelle et plus prévisible arrive sur le marché plus tard cette année. Bien sûr, restez à l’écoute.”

Quand aurons-nous atteint le pic ?

Martha Hargrove, executive vice president de DXD Capital, déclare à GlobeSt.com que sa société surveille la courbe des rendements et évalue les risques liés aux taux d’intérêt, et que le pic continue de se déplacer.

“L’augmentation historique des taux a eu un impact sur les rendements des investissements immobiliers commerciaux, cependant, nous continuons de constater des fondamentaux de la demande solides dans le self-storage, ce qui a protégé le potentiel de gains dans notre portefeuille”.

“Nous n’avons pas encore vu d’expansion sérieuse des taux de capitalisation, mais il y aura des vendeurs qui seront forcés de vendre en 2023 dans des circonstances moins qu’idéales et ces transactions montreront probablement une expansion des taux de capitalisation. Nous nous attendons à ce que les actifs dans les marchés solides avec une bonne génération de cash-flow se vendent à des taux de sortie attractifs.”

Un intérêt accru des investisseurs pour le mortgage en 2023

Patrick Ward, président de MetroGroup Realty Finance, déclare à qu’après plusieurs réunions lors de la récente conférence des Mortgage Bankers avec les directeurs de l’investissement des principales compagnies d’assurance-vie, ses observations indiquent que les taux d’intérêt devraient bientôt atteindre leur pic et baisser lentement au troisième et quatrième trimestres.

“Les écarts de crédit restent les mêmes – environ 150 à 225 points de base par rapport aux emprunts d’État correspondants – et tous les types de produits continuent d’être une sécurité acceptable, avec une prudence et une attention accrues”, a-t-il déclaré.

“Tous les principaux prêteurs que nous représentons estiment que les investissements dans les hypothèques commerciales continuent d’être une classe d’actifs attrayante mélangée à des actions et des revenus fixes, comme en témoigne la plus grande allocation en 2023 qu’en 2022.”

Des Transactions à des taux de capitalisation supérieurs à 5% pour les bons actifs

Peter Ciganik, partner & head of capital markets chez GTIS Partners, déclare à GlobeSt.com : “Nous voyons des transactions supérieures à 5% de taux de capitalisation pour de bons actifs et ne croyons pas que la phase d’expansion des taux de capitalisation soit terminée. Les marchés immobiliers s’ajustent assez lentement et avec un décalage, mais la plupart du temps, ils restent très calmes lorsqu’il y a beaucoup d’incertitude”.

“La Fed n’a pas encore terminé son cycle de resserrement, il est donc très difficile de savoir quand les taux de capitalisation pourraient atteindre leur maximum et où ils pourraient se situer dans un an.”

Quelle comparaison avec 2008 ?

Chad Littell, national director of U.S. Capital Markets Analytics chez CoStar Group, déclare qu’historiquement, les campagnes de hausse de la Fed ont continué jusqu’à atteindre des rendements réels positifs.

Par conséquent, la Fed pourrait avoir plus de travail à faire, en augmentant les taux au cours du premier semestre de 2023, mais à un rythme plus modéré que celui observé en 2022.

“En regardant en arrière vers le dernier retournement de marché, la Réserve Fédérale a commencé à réduire son taux d’intérêt environ 18 mois avant que les taux de capitalisation n’atteignent leur maximum. Le taux effectif des fonds fédéraux a atteint environ 5,25% en 2007 avant de baisser près de zéro, et ce n’est qu’en 2009 que les taux de capitalisation ont atteint leur plafond.”

Littell a déclaré que des taux d’intérêt plus élevés introduisent également plus de risques dans le système, car les coûts d’emprunt élevés affectent les locataires qui soutiennent les flux de trésorerie sous-jacents de la propriété.

« Comme les investisseurs continuent d’augmenter leurs objectifs de rendement total en raison d’une incertitude économique plus importante, nous pourrions voir les taux de capitalisation continuer à augmenter tout au long de 2023 », a déclaré Littell.

Changement de paradigme

Karlin Conklin, co-présidente et COO de Investors Management Group, déclare à GlobeSt.com: « La baisse des valeurs immobilières et la croissance plus lente des loyers constituent un changement majeur par rapport à ce que nous avons vu ces dernières années. Les investisseurs et les opérateurs doivent passer à un nouveau paradigme”.

“Le discours de croissance à deux chiffres des loyers n’a plus lieu d’être. L’accent est désormais mis sur l’importance de stimuler le revenu net d’exploitation grâce à une gestion d’actifs solide. C’est un élément critique pour récupérer les valeurs d’actifs.”

Source : CBRE, GlobeSt