Des perspectives plus douces sur les hausses de taux rassurent les investisseurs

Le choc bancaire incite la Fed à adopter une approche plus mesurée. Lors de sa réunion du 22 mars, le Federal Open Market Committee (FOMC) a relevé pour la neuvième fois en 12 mois son taux directeur de 0.25%, le plaçant dans la fourchette 4.75 – 5.00%. Le FOMC a cité l’inflation “encore trop élevée” et un marché de l’emploi “qui reste tendu” comme raisons derrière cette augmentation, qui reste cependant inférieure à ce qui était anticipé par le marché il y a quelques semaines. Les récentes faillites de la Silicon Valley Bank et de la Signature Bank, provoquées par des défis qui leurs sont propres et rapidement maîtrisées par les régulateurs, ont néanmoins incité à plus de prudence dans le secteur bancaire. Le resserrement des conditions de crédit qui en résulte est susceptible d’aller dans le sens de la Fed en réduisant l’inflation et en créant un ralentissement du marché de l’emploi, ce qui aurait pour conséquence un adoucissement de la politique monétaire.

Les hausses de taux d’intérêt moins probables. Les hausses pour un total de 0.50% depuis le début de l’année marquent un rythme beaucoup plus lent qu’en 2022 où les taux ont été augmenté de près de 4 fois plus en un lapse de temps équivalent. À l’avenir, la Fed est désormais susceptible d’être tout aussi mesurée. Afin de prendre le temps d’évaluer l’impact du récent choc bancaire, le FOMC a renoncé au langage qu’il utilisait jusqu’à présent laissant sous-entendre des hausses de taux d’intérêt continues.

Une image plus claire des taux à court terme pour aider le paysage d’investissement. Un taux plus stable donnerait aux prêteurs et aux emprunteurs plus de temps pour se mettre d’accord sur les modalités. Bien que les faillites des banques citées plus haut incitent les prêteurs à la prudence à court terme, les récentes pressions à la baisse sur le rendement du 10-year Treasury Bond ainsi que la réduction de l’incertitude sur les taux pourraient offrir des taux d’intérêt légèrement plus bas aux acteurs immobiliers. Une augmentation nette des coûts en capital au cours de l’année écoulée nécessitera néanmoins que les investisseurs acceptent moins de levier à l’avenir, mais pour les propriétés avec des bonnes performances, la demande d’actifs devrait prendre le dessus sur ces préoccupations. La plupart des secteurs immobiliers sont dans une position solide à long terme, même si certaines catégories d’actifs tels que les bureaux en centre-ville font face à des vents contraires importants.

Une vague de propriétés distress possible. La hausse rapide des taux d’intérêt au cours de l’année dernière soulève des inquiétudes quant aux problèmes que pourraient rencontrer les propriétaires ayant des échéances de dette imminentes. Cependant, le volume de bien en difficulté (distress) actuellement est faible, représentant environ 1% des ventes récentes, bien en dessous du pic de 20% après la crise de 2008. Cette tendance peut s’accélérer si les performances des propriétés baissent dans les mois à venir. Les propriétaires qui détiennent des propriétés performantes sont peu susceptibles de vendre en distress uniquement en raison des coûts de refinancement plus élevés. La situation pourrait être bien plus difficile pour les propriétaires d’actifs dont les loyers n’ont pas été augmentés depuis plusieurs années, ou qui font face à des besoins importants de rénovations.

Le secteur de l’immobilier commercial ne représente pas un risque pour les banques. Il est peu probable que la distress des biens commerciaux se propage au secteur bancaire. Chairman Powell a déclaré que les banques détenant des concentrations de dette immobilière ne sont pas comparables à SVB. Une grande partie de la dette arrivant à échéance en 2023 est garantie par des prêts hypothécaires commerciaux (CMBS), tandis que plus de dettes bancaires arriveront à échéance après 2024, lorsque l’environnement des taux d’intérêt se sera stabilisé.

Sources: Marcus & Millichap Research Services; Bureau of Economic Analysis; Bureau of Labor Statistics; CoStar Group, Inc.; Federal Reserve; Real Capital Analytics; RealPage, Inc.; U.S. Census Bureau