Le point sur le marché du logement américain en juillet 2023

Les vendeurs conservent leur pouvoir de négociation en raison de l’offre insuffisante. Les acheteurs de logements n’ont pas encore vu le marché tourner en leur faveur à la mi-2023 malgré les prédictions avancées précédemment par certains experts. Beaucoup anticipaient que les taux d’intérêt plus élevés freineraient les achats et inciteraient les vendeurs à baisser leurs prix. Bien que cela se soit en partie réalisé (les coûts d’emprunt ont effectivement refroidi l’appétit des acheteurs), des ajustements majeurs de valorisation n’ont pas encore eu lieu. En fait, le prix de vente médian d’une maison existante a augmenté pour le troisième mois consécutif en mai, atteignant 389 400 dollars, le niveau le plus élevé depuis juillet 2022. L’élan haussier des prix est alimenté par une pénurie de logements sur le marché, maintenant ainsi un niveau élevé de concurrence entre les acheteurs en raison du manque d’alternatives dans la plupart des métropoles. Le nombre de maisons existantes mises en vente en mai a diminué d’environ 7% par rapport à l’année précédente et de plus de 40% par rapport à la moyenne de la dernière décennie pour ce mois-ci.

Le chemin vers une augmentation de l’inventaire reste incertain. Depuis les années 1980, le nombre de maisons existantes mises en vente n’était jamais tombé en dessous d’un million, jusqu’à la pandémie. Ce seuil n’a pas été atteint sur 18 des 28 derniers mois, créant un obstacle majeur au bon fonctionnement du marché du logement. Les moyens de résoudre la pénurie sont incertains. De nombreux propriétaires sont satisfaits de leur prêt à taux réduit contracté avant l’augmentation des coûts d’emprunt, ce qui les dissuade de vendre leur maison, à moins d’un changement majeur dans leur vie. Bien que de nouveaux développements pourraient augmenter l’offre, dans un environnement de coûts élevés des matériaux et de la main-d’œuvre, les prix des nouvelles constructions peuvent les rendre impraticables. Les futurs acheteurs, en particulier les primo-accédants, qui sont confrontés à un choix insuffisant de maisons individuelles abordables, choisissent plutôt de rester dans le marché locatif.

Les revenus des locataires atteignent des niveaux records. La transition vers la propriété est particulièrement difficile dans le contexte actuel en raison du manque d’options, des coûts de la dette et des prix élevés. C’est pourquoi les résidents bien rémunérés choisissent de louer. Le revenu médian d’un ménage de locataires aux États-Unis a atteint un niveau record d’environ 47 600 dollars au deuxième trimestre 2023. Cette tendance est favorable à l’absorption de nouvelles unités locatives, qui offrent également des commodités et une flexibilité inaccessibles par l’achat.

TENDANCES EN DÉVELOPPEMENT

Des vents favorables soufflent sur le secteur des appartements. Les derniers trimestres ont été difficiles pour les exploitants de logements multifamiliaux, avec une augmentation des taux de vacance et une croissance des loyers qui s’est normalisée. Cependant, les données préliminaires du deuxième trimestre 2023 laissent entrevoir un possible tournant pour le secteur. En mai, la durée moyenne pendant laquelle une unité de location est restée vacante est tombée à 26 jours, la plus courte depuis août 2022. Parallèlement, le nombre de nouvelles demandes de location par unité a augmenté en avril et en mai, atteignant le même volume que ces mêmes mois en 2022. La vitesse des renouvellements de baux par unité a également atteint un pic de neuf mois en mai. Ces indicateurs à court terme améliorés, associés aux vents favorables à plus long terme d’un marché immobilier peu attrayant, devraient stimuler le sentiment à l’égard du secteur.

Les prix des matériaux augmentent à nouveau. L’indice des coûts de construction a augmenté en avril et en mai. Sur ces deux mois, l’indice a augmenté de 0.9%, comparé à une légère hausse de 0.1% de juillet 2022 à mars 2023. Le béton et l’acier ont été les principaux moteurs de cette hausse, bien que celle-ci n’ait pas été préjudiciable à la confiance des constructeurs de maisons, qui a atteint un niveau record en mai.

Sources: Sources: Marcus & Millichap Research Services; Capital Economics; Freddie Mac; Moody’s Analytics; Mortgage Bankers Association; National Association of Home Builders; National Association of Realtors; RealPage, Inc.; U.S. Bureau of Labor Statistics; U.S. Census Bureau; Wells Fargo