Des opportunités s’ouvrent pour les investisseurs à la recherche de biens distressed

Investir dans des actifs distressed (en difficulté) en 2023 et 2024 sera la clé pour obtenir des performances élevées dans l’industrie immobilière. La grande différence entre le cycle actuel et la dernière crise immobilière, est que la plupart des banques ne procèderont pas à des saisies (foreclosures) et ne prendront pas possession des actifs immobiliers pendant quelques mois avant de les vendre à prix cassés. Ils sont plus susceptibles de vendre le mortgage (créance/hypothèque) en amont plutôt que de saisir le bien immobilier. En effet, les prêteurs préfèrent être “asset-light” dans l’immobilier comme dans de nombreux autres secteurs d’ailleurs. Cela présente une opportunité intéressante pour les investisseurs avertis, expérimentés dans l’acquisition de mortgages (créances) sécurisé(e)s par des biens immobiliers et dans le processus fastidieux de saisie qui peut suivre.

Les difficultés et les défauts dans le secteur immobilier au cours de ce cycle seront vraisemblablement causés par les problèmes suivants :

1. Des taux d’intérêt plus élevés et une incapacité des emprunteurs à refinancer à ces taux plus élevés.
2. Une réduction des taux d’occupation, des revenus et du NOI (Net Operating Income) et une incapacité des emprunteurs à couvrir la dette actuelle sur la propriété.
3. Des infractions aux contrats de prêt hypothécaire.
4. Une incapacité à payer les montants requis et les provisions demandées par les banques.
5. Des coûts plus élevés et, dans certains cas, prohibitifs pour se couvrir sur les marchés financiers contre le risque de taux d’intérêt.
6. Une baisse significative des valeurs des propriétés.

Les problèmes mentionnés touchent actuellement environ 2,0%, soit 90 milliards de dollars, du total des prêts immobiliers en circulation de 4 500 milliards de dollars, il existe une excellente opportunité pour les investisseurs opportunistes de contacter divers prêteurs immobiliers commerciaux et de chercher à acquérir la créance et l’hypothèque sur la propriété à un prix significativement réduit. Selon un estimation, il y aura 3 600 opportunités distressed au cours des deux prochaines années parmi lesquelles choisir. Étant donné que les investisseurs d’aujourd’hui acceptent un risque plus élevé en achetant la créance/hypothèque, puis en passant par le processus de saisie, qui serait, en temps normal effectué par le prêteur initial, ils pourraient prétendre à une décote additionnelle de 10% à 15% supplémentaires par rapport à si la propriété avait été vendue par le prêteur en tant qu’actif saisi.

Exemple concret :

Un immeuble qui valait 10 millions de dollars, avec une dette de 7 millions de dollars à un taux d’intérêt de 5,0% et loué à 95% en 2019, est maintenant loué à 70% et vaut 7 millions de dollars. Le NOI à l’achat était à un taux de capitalisation de 4,5%, soit 4,5 millions de dollars, mais il est maintenant descendu à 3,2 millions de dollars, ce qui est inférieur au montant de la dette de 3,5 millions de dollars. L’emprunteur a fait défaut sur le prêt en manquant les trois derniers mois de paiements et, lors des discussions avec le prêteur, il n’a pas réussi à restructurer le prêt avec un taux d’intérêt plus bas, des paiements différés ou un paiement anticipé du prêt. Le prêteur ne veut pas saisir la propriété et engage une société de courtage en immobilier pour vendre la créance/hypothèque. Comme les investisseurs potentiels doivent passer par le processus de saisie et de faillite qui, dans certains États, pourrait prendre des années, ils auront besoin d’une réduction supplémentaire sur la créance d’au moins 10% à 15%, soit un prix de 5,95 millions de dollars à 6.3 millions de dollars pour le prêt de 7 millions de dollars. Cela représente une réduction de 37% à 59,5% et de 85% à 90% sur la valeur et le montant du prêt d’origine de la propriété, respectivement. Si l’emprunteur ne court-circuite pas l’investisseur en engageant une faillite, alors l’investisseur saisira ou obtiendra un titre de de propriété en lieu et place de la saisie. L’investisseur possède désormais l’immeuble à un prix fortement réduit et profitera de tous les avantages liés à une augmentation du taux d’occupation et des loyers à mesure que son marché local se redresse et que la valeur augmente avec la baisse (future) des taux d’intérêt.

Source : GlobeSt