Comment l’élection présidentielle pourrait impacter les taxes sur l’immobilier US ?

Dans le secteur de l’immobilier, la fiscalité est un sujet d’attention particulière, notamment en période électorale. Que pourrait-il donc se passer le mardi 5 novembre 2024, lorsque les américains choisiront entre Kamala Harris et Donald Trump ?

Développeurs, investisseurs, propriétaires, courtiers et autres acteurs de l’immobilier s’intéressent fortement aux politiques fiscales pour plusieurs raisons fondamentales. Les projets nécessitent généralement un financement lourd, et l’amortissement des bâtiments peut s’étaler sur des dizaines d’années alors que les terrains eux-mêmes ne sont pas amortissables, bloquant ainsi des fonds sur le long terme.

“Étant donné que l’immobilier n’est pas un actif particulièrement liquide, toute hausse des coûts maintenant arriverait au pire moment possible,” a déclaré David McCarthy, directeur général et responsable des affaires législatives au Commercial Real Estate Finance Council, dans un entretien avec Reuters.

Les changements fiscaux majeurs sont rares. La dernière refonte importante du code fiscal remonte à 2017, en grande partie sous la direction de l’ancien président de la Chambre, Paul Ryan. L’ancien président Trump avait signé la loi, bien que son administration n’ait pas joué un rôle principal dans l’élaboration de la législation.

Depuis, plusieurs tentatives de révision de points clés comme les plus-values, la base d’imposition ajustée, les reports d’imposition via le dispositif 1031 Exchange (échanges d’actifs semblables) et les déductions pour les entités de type pass-through (transparentes) ont été faites sans grands résultats. Cependant, 2025 verra l’expiration de certains avantages fiscaux importants créés par la loi sur les réductions d’impôts et l’emploi de 2017.

Selon Reuters, McCarthy a expliqué qu’une disposition clé que le secteur espère voir prolongée est la déduction pour revenu d’entreprise qualifié, ou article 199A. Trump a déclaré vouloir rendre permanentes certaines réductions d’impôts, bien qu’il n’ait pas pris position spécifiquement sur le 199A. Harris, quant à elle, a évoqué l’idée d’annuler certaines réductions de 2017 pour les plus aisés du pays, sans aborder précisément les déductions pour les entités pass-through.

Cette incertitude pourrait expliquer pourquoi, pour le seul secteur de l’immobilier, les contributions aux deux candidats sont presque égales, selon le site OpenSecrets.org, même si Trump est issu du secteur de l’immobilier. Harris a reçu 17 802 455 $, tandis que Trump a collecté 17 314 604 $.

Reuters note que, si l’on inclut les contributions du secteur des finances et des assurances, Trump devance Harris avec 234,9 millions de dollars contre 117 millions.

Cependant, la possibilité de changements fiscaux dépend de plusieurs facteurs, au-delà de l’élection présidentielle. Passer des lois fiscales est notoirement difficile. Pour garantir des modifications, un parti doit détenir la présidence, une majorité à la Chambre pour atteindre au moins 51 % des votes et disposer d’au moins 60 sénateurs pour éviter un blocage par vote de clôture. Sinon, il faut une majorité des deux tiers à la Chambre et au Sénat, ce qui permet de surmonter un veto présidentiel.

En cas de majorité républicaine au Sénat, à la Chambre et à la présidence, il devient possible d’adopter une loi fiscale. Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, parvenir à un accord fiscal deviendra bien plus ardu et nécessitera un soutien bipartite — et tout le travail de négociation en coulisses qu’un compromis implique.

Ainsi, alors que l’élection approche, les investisseurs et professionnels de l’immobilier surveillent de près la situation, en tenant compte de l’incertitude des changements potentiels qui pourraient influencer le secteur dans les années à venir.

Sources : GlobeSt, Reuters, Commercial Real Estate Finance Council, OpenSecrets.org