Des loyers attendus en hausse sur le secteur du multifamily en 2025

Le secteur multifamilial, malgré les défis liés aux coûts opérationnels, devrait continuer à dominer les ventes d’investissements immobiliers en 2025, selon le rapport 2025 Global Investor Outlook de Colliers sur l’immobilier.

Les coûts opérationnels au cœur des préoccupations

Les dépenses opérationnelles continueront de peser lourdement sur le secteur. Les coûts d’assurance, en particulier, représentent un point sensible depuis plusieurs années. Les fluctuations des primes ont entraîné des réajustements de prix dans les transactions, et certains acheteurs n’hésitent pas à abandonner leurs dépôts de garantie, selon Colliers.

« Il existe des moyens d’atténuer l’impact de ces augmentations via des économies d’échelle, mais ces coûts resteront au centre des préoccupations des acheteurs et des vendeurs », souligne le rapport.

Outre les assurances, d’autres coûts tels que les matériaux, la main-d’œuvre et les services publics continuent d’augmenter. Ces hausses exercent une pression sur les revenus nets d’exploitation (NOI), particulièrement dans les marchés en plein développement du Sun Belt, où l’offre accrue a entraîné une baisse du taux d’occupation. Cependant, les fondamentaux se stabilisent, et une reprise est prévue en 2025.

Les perspectives de croissance des loyers

La baisse des taux d’intérêt, si elle se confirme, devrait libérer du capital et stimuler le volume des ventes. En revanche, si les taux restent élevés, la demande locative continuera de croître, l’achat de logements restant inaccessible pour de nombreux ménages.

Le rapport prévoit que le taux d’occupation atteindra son point bas en 2025 avant de commencer à se redresser en fin d’année. Les marchés en surchauffe commencent à se calmer, notamment dans le Midwest et le Nord-Est, où la pression de l’offre est moins forte. La croissance des loyers devrait s’accélérer en 2025, établissant les bases pour une reprise encore plus solide en 2026.

La demande soutenue par la formation de ménages et la génération Z

Malgré les niveaux élevés de nouvelles livraisons, la forte formation de ménages continuera de soutenir une absorption robuste des logements multifamiliaux. Le rapport note que la génération Z contribuera également à stimuler la demande. Bien que cette cohorte gagne davantage que les générations précédentes, les prix élevés des maisons et les coûts des prêts hypothécaires rendent la location plus attractive.

Le recul des permis de construire, couplé à une diminution des nouvelles constructions en 2025 et 2026, devrait favoriser une croissance plus rapide des loyers et des revenus nets d’exploitation, estime le rapport.

Opportunités pour les investisseurs

David Goodhue, responsable des marchés de capitaux multifamiliaux chez Colliers, souligne : « Les investisseurs ont l’opportunité d’acquérir des actifs bien en dessous des coûts de remplacement dans des marchés à forte croissance dans le Sud-Est et le Sud-Ouest. Le multifamily continuera probablement de dominer les ventes d’actifs immobiliers. »

Ainsi, malgré les défis persistants, le secteur multifamilial reste un pilier de l’investissement immobilier grâce à des fondamentaux solides et une demande locative soutenue.

Source : Colliers’ 2025 Global Investor Outlook