Un premier trimestre 2025 jugé “exceptionnel” par les experts du multifamily

Le marché du multifamily a connu un premier trimestre 2025 très dynamique, avec plus de 145 000 unités absorbées à l’échelle nationale, dépassant largement les 116 000 nouvelles livraisons. Résultat : le taux de vacance est tombé à 5 %, son plus bas niveau depuis fin 2022, selon John Chang, directeur national de la recherche chez Marcus & Millichap.

« Le rythme actuel d’absorption est exceptionnel, surtout si l’on considère qu’un million de logements ont été livrés au cours des deux dernières années », explique-t-il dans une récente analyse vidéo.

Trois facteurs clés soutiennent la demande locative

1. Une économie résiliente : le faible taux de chômage et la croissance continue de l’emploi créent un environnement favorable à la formation de nouveaux foyers locataires.
2. Des tendances démographiques favorables : les Millennials prolongent leur période de location tandis que la génération Z entre à son tour sur le marché du logement, générant une nouvelle vague de demande.
3. Un écart d’accessibilité croissant entre l’achat et la location : le prix médian d’une maison dépasse désormais 420 000 $ et les mensualités moyennes atteignent 3 163 $, contre 1 827 $ pour un loyer d’appartement. En cinq ans, les loyers ont progressé de 27 %, mais le coût d’un crédit immobilier a bondi de 91 %, accentuant l’attrait de la location.

Ce contexte alimente également un taux de renouvellement des baux de 55 %, supérieur à la moyenne de 53 % observée au cours de la dernière décennie.

Vers une offre plus modérée, soutenant les fondamentaux

Même si 410 000 nouveaux logements multifamily sont attendus pour 2025, le rythme des mises en chantier est en fort recul, atteignant un plancher inédit depuis 2011. Les coûts élevés des matériaux, du crédit et de la main-d’œuvre, accentués par les tarifs douaniers sur le bois canadien, freinent la construction neuve.

Le marché résidentiel individuel n’échappe pas à cette pression : les nouvelles constructions de maisons unifamiliales ont chuté en mars. Si les taux hypothécaires venaient à baisser, cela pourrait raviver la demande d’achat, mais aussi tirer les prix vers le haut, renforçant mécaniquement la demande locative.

Une dynamique favorable pour les investisseurs

Malgré les incertitudes à court terme liées à l’inflation, aux politiques tarifaires ou à la confiance des consommateurs, les perspectives à long terme pour le multifamily restent solides. Le déséquilibre entre l’offre et la demande devrait perdurer et soutenir la valorisation des actifs, notamment dans les marchés en croissance comme la Floride du Sud.

Pour les investisseurs, ce contexte continue d’offrir des opportunités attractives, notamment pour ceux qui ciblent des actifs bien situés et disposant de fondamentaux solides, à un moment où la pression concurrentielle reste modérée sur le segment value-add ou core+.

Source : Marcus & Millichap