Analyse : comment performe le multifamily en période de crise ?

Dans un contexte d’incertitude économique et de taux d’intérêt élevés, Keyway a publié un nouveau rapport sur les performances historiques des différents secteurs de l’immobilier commercial et met en lumière la résilience du multifamily pendant les périodes de ralentissement économique.

En examinant notamment la crise de 2008, Keyway a découvert des tendances concernant les sous-secteurs de l’immobilier commercial qui ont le mieux réagi à l’époque et comment ceux-ci pourraient à nouveau performer compte tenu de l’environnement économique actuel.

Selon le rapport, en période économique difficile, les investisseurs semblent généralement se tourner vers les classes d’actifs les plus résilientes telles que les établissements médicaux et de santé, les entrepôts et l’industriel, le logement pour seniors, ainsi que le multifamily. En d’autres termes, des classes d’actifs “basées principalement sur la nécessité et non le désir”, a déclaré Michael J. Romer, Managing Partner chez Romer Debbas. “Les gens ont également besoin de services médicaux ainsi que de logements abordables et les investisseurs sont assez avisés pour suivre les besoins des consommateurs.”

Les immeubles d’appartements, en particulier de classe B & C (logement intermédiaire) et les logements abordables sont décrits comme très attractifs dans le rapport. En effet, au cours de la crise des Subprimes, près de 10 millions de personnes ont perdu leur maison lors de saisie, créant ainsi un excédent de locataires.

“Compte tenu de cette dynamique du marché, il y a une forte demande et une croissance pour les actifs de classe B et de classe C”, selon le rapport de Keyway.

“Les propriétés de classe B ont montré seulement huit mois de croissance négative de 2011 à 2022, comparativement à plus de 30 mois pour les autres types de propriétés. Cela s’explique par le fait que les résidents, en période difficile, “descendent d’un cran” sur l’échelle du logement, passant de la classe A (la plus luxueuse) à la classe B ou de la classe B à la classe C”.

Jay Lybik, national director of multifamily analytics chez CoStar Group, a déclaré à GlobeSt.com que les appartements de classe B occupent actuellement une position très recherchée sur le marché du multifamily en tant que leader de la croissance des loyers à l’échelle nationale.

“Étant donné que la majorité des nouvelles livraisons sont proposées à des prix les plus élevés, les actifs de classe B sont les plus protégé de la menace de sur-approvisionnement”, a déclaré Lybik.

“Il y a quelques années, en cas de sur-approvisionnement les promoteurs réduisaient les loyers et/ou offraient des privilèges pour attirer les locataires. Mais en raison du grand écart entre les loyers de classe A et de classe B qui existe aujourd’hui – 600 dollars par mois au niveau national – les résidents de classe B n’ont pas les moyens financiers de franchir le pas”.

Brian A. Sidman, founder and principal chez BAS Holdings Investments, qui développe des logements abordables à Opa-locka en Floride affirme que le logement abordable et le logement ouvrier se sont également révélés extrêmement résilients.

L’immobilier est cyclique et les périodes de ralentissement sont prévisibles. Bien que le secteur du multifamily dans son ensemble surperforme souvent de nombreux autres secteurs, toutes les propriétés multifamily ne se comportent évidemment pas de la même manière.

Historiquement, les taux de vacance pour les produits de classe A augmentent pendant les périodes de ralentissement, tandis que les taux de vacance pour les classes B/C restent proche de leur moyenne historique, une tendance que beaucoup estiment être amenée à se poursuivre au cours des prochaines années.

Selon le rapport, “le manque d’options résidentielles pour les familles a augmenté la demande pour ces communautés d’appartements en général, et cette demande ne fait qu’intensifier lorsque les périodes de ralentissement créent des défis au niveau de l’accès à la propriété”.

Source : GlobeSt, Keyway