Le ralentissement des ventes de maisons pèse sur l’économie, mais stimule le secteur du multifamily

Il y a deux ans, le taux moyen d’un prêt hypothécaire sur 30 ans aux USA était d’environ 3.2%. Aujourd’hui, il avoisine les 8%. “Une énorme différence”, selon John Chang, National Director Research and Advisory Services chez Marcus & Millichap.

En d’autres termes, quelqu’un qui aurait pu bénéficier d’un prêt de $300,000 à un taux hypothécaire de 3.2% ne pourrait maintenant bénéficier que d’un prêt d’environ $200,000 à un taux de 8%, soit 33% de moins.

S’exprimant dans une vidéo publiée cette semaine, J. Chang a déclaré que cette combinaison de pouvoir d’achat réduit avec des paiements d’intérêts plus élevés, couplé à une augmentation de 10% du prix médian des maisons au cours des deux dernières années, et une réduction significative du nombre de maisons à vendre, a entraîné une baisse de 35% des ventes de logements existants depuis septembre 2021.

“Cela place le rythme actuel de vente de logements à des niveaux observés pour la dernière fois après la crise financière de 2008”, a-t-il déclaré. “Et cette réduction des ventes de logements a des implications significatives pour tous les investisseurs immobiliers.”

“Les investisseurs sur le secteur du multifamily suivent de près le marché de la vente de maisons individuelles, qui affecte l’ensemble de l’économie”.

Tout d’abord, au cours des 25 dernières années, les ventes de maisons ont contribué en moyenne à hauteur d’environ 4.5% au produit intérieur brut (PIB) des États-Unis.

Et deuxièmement, pour chaque dollar dépensé pour l’achat d’une maison, l’acheteur dépensera environ cinq cents pour des biens et services liés à la maison au cours de l’année suivante. “Cette dépense pour les biens et services liés au logement apparaît dans les chiffres de la consommation des ménages, mais la réduction spectaculaire des ventes de logements pèse sur les catégories de ventes au détail liées au secteur du logement”, a-t-il déclaré. Sur une base annuelle, les ventes de meubles ont baissé de 9%, et les ventes de matériaux de construction ont baissé de 7.2%. Et ce ralentissement des ventes au détail liées au logement pourrait peser sur l’immobilier résidentiel, commercial et, indirectement, sur la demande d’espaces industriels.

De même, la réduction des mouvements de population causée par le ralentissement du marché du logement est un autre facteur qui pèse sur la demande d’espaces de bureau, en particulier dans les centres-villes. “Les personnes qui ont déménagé pendant la pandémie hésitent à vendre leur maison et à se rapprocher de leur lieu de travail”, a déclaré Chang. “Cela contribue à augmenter la proportion d’actifs en télétravail.”

Pour rappel, le paiement mensuel d’une maison de prix médian aux États-Unis a augmenté de près de 57% au cours des deux dernières années pour passer d’environ $2,000 au troisième trimestre 2021 à environ $3,100 au troisième trimestre 2023, soit une augmentation de $1,126. Le revenu requis pour être éligible à l’emprunt pour une maison de ce type est passé de $85,000 à $134,000.

“Malgré une augmentation de 5.5% des revenus des ménages au cours des deux dernières années, soit une hausse de $3,900, ces derniers n’ont pas pu suivre la hausse des prix des maisons”, a déclaré Chang.

Le pourcentage de ménages aux États-Unis pouvant bénéficier d’un prêt pour une maison de prix médian, selon le Freddie Mac Front Ratio Requirement, est de 25% aujourd’hui, contre 42% en 2021.

En comparaison, le loyer mensuel moyen d’un appartement au sein d’un immeuble multifamily aux États-Unis n’a augmenté que de 15% au cours de la même période, soit une augmentation de seulement $238. “C’est pourquoi le secteur des appartements est si en demande auprès des ménages américains”, selon J. Chang.

Le coût mensuel entre l’achat d’une maison individuelle et la location d’un appartement a atteint son plus grand écart jamais enregistré, soit $1,291, a rapporté Marcus & Millichap. Cet écart devrait favoriser la demande d’appartements par rapport à l’achat de maisons individuelles, à mesure que la formation des ménages reprend.

“La demande d’appartements a augmenté chaque trimestre cette année, avec 101,000 nouvelles unités nettes occupées au troisième trimestre, ce qui laisse penser, à mesure que nous regardons vers l’avenir, que les perspectives pour les appartements continueront à se renforcer.”

Source : Marcus & Millichap