Les locataires optent de plus en plus pour le renouvellement de leurs baux d’appartements aux USA

De plus en plus de locataires choisissent de rester dans leur logement à mesure que les loyers des appartements multifamily continuent d’augmenter et que l’inventaire reste assez mince.

La société RealPage Inc. a récemment découvert que plus de 57% des locataires avait pris la décision de renouveler leur bail sur les 12 derniers mois. C’est une augmentation annuelle de 3.5% et de plus de 5% par rapport au chiffre de 51.5% de rétention annuelle constaté entre 2010 et 2020.

Jay Parson, vice président et économiste en chef chez RealPage, expliquait initialement que la crise du COVID et les différentes restrictions sanitaires avaient entraîné les locataires à rester au même endroit. C’était la raison principale du pic de renouvellements enregistré en 2020. Mais il annonce être surpris par le fait que “la tendance ait continué, bien après les confinements”.

Selon les analystes, la raison principale est, sans surprise, avant tout financière. En effet, les données montrent que les locataires qui restent en place payent 10.7% de plus au moment du renouvellement de leur bail, contre 18.7% pour ceux qui changent de logement.

Il est aussi possible que l’augmentation des taux d’intérêt rende l’achat d’une résidence principale inaccessible pour certains foyers qui se rabattent sur le marché de la location, déjà très tendu. Le déséquilibre entre l’offre et la demande de biens à la location reste la raison principale de la compétitivité du marché.

Absorption de logements multifamily
CBRE a enregistré une absorption totale record sur les quatre derniers trimestres, avec 695,000 unités. Au premier trimestre 2022, c’est plus de 96,000 unités qui ont été absorbées, soit le trimestre le plus élevé depuis 2000.

La vacance locative a diminué également, avec un taux qui atteint 2.3% à l’échelle nationale, aussi un niveau historiquement bas. En parallèle, les loyers ont augmenté de 15.5% sur une base annuelle, à $2,007 par mois. Un chiffre encore plus élevé que les 13.6% constatés en 2021.

Sur les 69 marchés multifamily étudiés par CBRE, seuls deux, San Francisco et San José ont des loyers encore inférieurs à ceux d’avant la pandémie.

Matt Vance, président de la recherche multifamily aux USA chez CBRE, à annoncé à ses équipes qu’il s’attend à ce que la demande de multifamily continue à dépasser le stock mis sur le marché, maintenant les taux de vacance à ses niveaux actuels.

Investissement multifamily
Si l’ont regarde un peu plus dans le futur, la croissance et la formation de nouveaux foyers ralenties devraient se confronter à un stock important de nouveaux logements. “Alors que les développeurs profitent de fondamentaux solides, les nouvelles livraisons de logements vont probablement mettre une pression haussière au taux de vacance locative, qui pourrait atteindre 4% d’ici 2025”, expliquait Vance.

CBRE s’attend à ce que la croissance des loyers se ralentisse légèrement cette année à 10.5%. Pour rappel, lors des 28 dernières années, la croissance annuelle des loyers sur le segment du multifamily était de 2.7%. Entre 2011 et 2019, la moyenne était de 2.9%.

Renouvellement de baux, augmentations de loyers
RealPage a souligné que, parmi les agglomérations qu’elle suit, les renouvellement de baux ont atteint un point haut. Par exemple, les augmentations de loyers, lors de renouvellements ayant lieu dans des villes de Floride, ont toutes excédé 20%, avec West Palm Beach nettement en tête, enregistrant 30.4% d’augmentation annuelle.

“Certains pensent que les fortes augmentations de loyers poussent les gens à partir, mais les taux de vacance records rendent difficile de trouver une alternative, surtout si l’on prend en compte le fait que la croissance des loyers est consistante à travers toutes les classes d’actifs”.

Source : RealPage, GlobeSt, CBRE